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不動産の売却を考える時 読んで頂きたい話 前編

皆様、こんにちは、八ヶ岳現地スタッフ山田です。

梅雨の長雨、八ヶ岳は今日も朝から雨、気象専門家は

梅雨ではなく、熱帯地方での「雨季」ではないか、

と云う話も出てきていますね。観測史上最も長い梅雨期

ではないでしょうか、それでも今日のラジオで関東甲信越では

ここ数日で梅雨明け宣言を出せるのでないかと伝えていました。

猛烈に雨脚が強くなり、河川も危険な程増水する。

梅雨が明ければ、皆様も色々とやるべきこと、やりたい事が

沢山たまっているのではないでしょうか?我が家は、車の洗車、

先月購入したハーブ株の植え替え、山行、子供達と近場での

キャンプの計画、私にとって最重要課題は自宅の庭と店の庭の

草苅でしょうか。「晴耕雨読」とはよく言ったものですが、

八ヶ岳の暮らしでは、色々な事がお天気次第な事が多々あります。

それも別荘ライフや田舎暮らしの醍醐味ではないでしょうか?

内覧のお客様をご案内する物件オーナーさま

今日は先日内覧のご案内をして参りました時に感じた事など

日頃からも感じている「売主」とは?、物件を売却する方へのメッセージ

と云いますか、ご参考にして頂けたらと思いこのブログで記事に

してみたいと思います。よろしくお願いいたします。

八ヶ岳アリアでも徐々に農作物に影響が出ているこの長雨。

 

ご自身の不動産を売却しようと思った時、その流れは?

ご自身の資産でもある別荘やご自宅を売却する考えに至った場合、

先ず初めに何をすればいいのでしょう?不動産売却のお手伝いを

させて頂いている私の考えと、私自身の売却の経験から要点を

箇条書きにしてみました。

周辺の景観や山岳の眺望も(特に富士山が見えるだけで)価値が跳ね上がるケースも

 

①自分の所有する物件の特徴を知る必要があります。

(住所・エリア・周辺環境・建物の状態・敷地・家屋のスケール・設備)

これらのファクターをメリット・デメリットに分けて箇条書きにします。

例:物件のアクセスのし易さ考えた時 高速道路ICから遠い(デメリット)

が、しかし得難い静かな周辺環境がある(メリット)

この様にご自身の物件の特徴を分析します。その時に他の物件にないこだわ

だったり、建築様式(古民家・ログハウス・デザイナー(建築家設計))も

重要な要素になります。

例えばデメリットとして築年数が古い⇔古民家であればそれはメリットとなる。

 

 

②自分の所有する物件の相場を知る必要があります。

その上で、周辺の似た物件の販売価格や実績を探すことによって、

ご自身の物件の市場価格イメージをつかみます。

この時に「点」として物件価格を見るだけではダメです。

「水平」「垂直」そして「奥行」で資産である物件の市場価値を比較して

下さい。「水平」とはご自身の物件と同じか似た広さ、地域、グレード、築年数を

量る事です、「垂直」とはご自身の物件よりもグレードが劣るもの、優れた物件の

価格を見る事です、(当然ご自身の物件を基準にした近いグレードで見てください)

そして「奥行」とは、過去にご自身の物件と同等の物がどれくらいの

価格帯で売買されてきたかの実績と今後どのようなトレンドになっていくか?

「いやーそんな専門的な、面倒な事出来ないよ」と思う方もいらっしゃると思いますが

ご自身が物件をご購入する時は、きっとしたはずです、「比較検討」は購入する時、

だけでなく「手放す(売却)」する時もする必要があります。当然不動産会社は、

この分析を大きい座標軸で、データを基に行っています。 売却をお考えの方は

せめて5~10件はサンプリングして、ご自身の物件の相場感覚を持つことです。

売却物件は交通機関やアクセスによっても大きく左右される

 

 

③依頼する不動産会社を探す。

ご自身の物件相場を調査する上で参考にしたWEBサイトや実績を見た不動産会社のHP

があったはずです、その中でも不動産会社によって実績やそれぞれの得意な分野

(地域や建築スタイル、土地物件、本社所在地)によってご自身の物件を得手としてくれる

会社を探しましょう。最低3社~5社にコンタクトを取って、話を聞いてみましょう。

この時ご自身が物件の相場感覚ができていれば、不動産会社とのヒアリングに有効なはず

そして、不動産会社の自身の相場感に乖離がある場合、プロの意見を聞いてみましょう。

打てば響く様に納得いく説明がなされれば、売却の仲介を頼んでいい会社としてリストに

いれて、依頼してもいい不動産会社を選びましょう。私自身はやはり担当される方や

会社の方針も含めて、印象を決めての一つにしました。

 

④ご自身の希望の売却価格と査定価格の乖離がある場合。

例としてご自身の物件の自己分析で5,000万円だったとして、A社は査定が6,000万円

B社は5,000万円、C社は4,000万円の試算結果が出たとします。当然A社に頼みたくなる

のですが、A社とC社、そしてご自身の分析価格の乖離を必ず納得いく形でヒアリング

してください。私が媒介契約時に経験したのは、「囲い込み」の様な手法もあるという事です。

高く査定して、売れず最終的に値段の再考が必要になったケースもある様です。

逆にC社でヒアリングして、査定基準に納得はしたが、ご自身の売出し価格でやってみる事も

可能です。 あくまでも不動産会社は仲介であって「売主」にも「買主」にも中立である

必要があります。そして売主様が売却したい価格があれば可能な限りお手伝いするのが、

業務ですので、納得した形で媒介契約をお勧めいたします。この納得した形と云うのは、

売主であるご自身が、「漠然とこれぐらいで売りたい」ではなく、②で申し上げたご自身で

調査分析した結果でなければなりません。そうでなければ、(誤解を恐れず申し上げますが)

時間の無駄でございます。ご自身の資産の現金化はそれ相当のリサーチに基づく物でなければ

間違いなく後悔する結果になります。WEBで検索すると不動産一括査定なる安易な方法も

ありますが、正直に申しまして後々煩わしい勧誘に悩まされると思います。

観光資源や寺社仏閣も大きなメリットになる事も

 

⑤不動産会社との媒介契約

ご自身で不動産会社からヒアリングしてみて、大切な資産をこの会社、この担当なら任せても

良いと思うところに巡り合えたら、次は不動産会社との媒介契約になります。媒介契約とは、

売主様と不動産会社が、どのような方法で不動産売却のお手伝いをするか(売主に変わって、

買主を探す営業活動と方法、成功(売却)した時の不動産会社が頂く手数料等を書面で

取り交わす事を云います。 具体的には三つの種類があり売主様が選択するのです。

その三種類とは下記の通りです。

1⃣一般媒介契約  売主が不動産会社複数と媒介契約を結び 広く物件情報を流してもらう。

メリット: 複数の不動産会社が物件を扱うので、多くの人に物件の情報が届く。

デメリット:不動産会社は営業活動の報告義務が無く、当然受動的な営業活動になり

売れなくとも、プレッシャーを感じない。

:指定流通機構*(レインズ)への登録が必須でない為、物件によっては売却まで

長引く可能性がある。

      *このレインズとはReal Estate Information Networl System=REINS)のことで、

      国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。これによって全国の不動産会社が

      「買主」の為に物件を探す為に使うデータベース。

 

2⃣専任媒介契約  売主は不動産会社一社と媒介契約を結び、一社による集中営業を依頼する。

メリット: 不動産会社は成果報酬の為、一社専任である事で営業活動に力が入り積極的

になる、又14日以内毎に営業活動報告を売主に行う義務があり、レインズへの

登録も義務化されており、全国の不動産会社が物件を閲覧する事が可能になる。

デメリット:不動産会社の選択が重要で、力量のある不動産会社かどうかで決まる。

 

3⃣専任専属媒介契約 売主は不動産会社一社と媒介契約を結び、1⃣・2⃣と違い自身で買主を探せない。

メリット:  専任媒介よりも強い活動義務があり、又7日以内毎に営業活動報告を売主に行う

義務と、レインズへ登録も義務化で媒介契約後5日以内、スピードを求められる。

 

デメリット: ご自身で買い手を見つける事が出来ない。

 

一言で媒介契約と云っても色々とあります。是非ご参考にしてください。

一端ここで休憩して、次回は早期物件売却の条件についてお伝えできればと思います。

それでは長々とお付き合いありがとうございました。

別荘 古民家 田舎物件専門の不動産売却(八ヶ岳 安曇野 富士五湖 南房総 那須)
https://resort-bukken.com/baikyaku

 

雨の合間を縫って自転車の練習をする三女

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山田

山田

10年前に東京から八ヶ岳に移住してきた、三人娘の父。 山の中のギャラリーを運営中。

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