不動産の売却を考える時　読んで頂きたい話　後編

 

皆さま、こんにちは、八ヶ岳現地案内スタッフの山田です。

残暑如何お過ごしですか？、、、と云われても

「この暑さと感染症で身動きが取れない」方が大勢では

ないでしょうか？それでもお盆の前後の週は、ここ八ヶ岳

高原エリアも我慢しきれない人々で賑わいを見せました。

やはり、普段混む場所は、この状況下でも混雑してしまい

地元の人々は、恐れて近づかない様子で、店のスタッフも

顔面蒼白で接客対応しているのが印象的でした。三密を

避けて？キャンプのつもりが、人が通れない程テントが

密集して、BBQサイトや洗い場、温泉、川遊びに、スーパー

への食材買い出し、等々全て三密状態で普通にホテルや旅館

の方が、運営側の対策で三密状態をうまく回避しているのが

何処の観光地でも同じような現象ではなかったかと思います。

ある程度コストを掛けた旅行（ホテル滞在・予約制レストラン）

は人出がコントロールされており、低予算の観光スポットは、

（BBQ・キャンプ・道の駅）三密が多く発生している状況を

目の当たりにして今後の観光スタイルも変わってくるのでは

と感じました。さて今回は前回の続き、

「不動産を売却する時、どのような点に注意して、どのような

流れで進めていくのか？」を説明していきたいと思いますので

よろしくお付き合いください。

 

⑥物件の片付けのすすめ

前回は⑤不動産会社との媒介契約とその種類について

ご説明させて頂きました。いよいよ媒介契約を締結しました。

大体の方はここまででかなり疲労困憊のはずです。当然です。

物件を購入する時は、意外とモチベ―ションもハッキリして

「夢を買う」というゴールもあり不安要素も少ないでしょうから。

一方売却に関しては、どうでしょうか？　もちろん色々な理由で

売却を考える訳ですが、どちらかと云うと不安要素が大きく、

売却の目的によりますが、ネガティブ感覚が付きまとう事も、、

例え方に問題があるのは承知していますが「結婚・離婚」の

様な感じが、、、、違いますでしょうか？

売却理由が、「使わなくなったから」、「ご両親から引き継いだ」

、「資金が必要になった」等々が大半の理由なので、、、

がしかし、今一度熟考頂いて、売却する物件を分析してみてください。

「物件購入の決め手は何だったのか、ご自身や両親がどのように

過ごされたか」「この物件の良かったところ、ダメだったところ」

そして、心の整理と共に物件自体の整理と清掃そしてメンテナンスを

してください。

 

物件自体が幾ら価値があってもオーナーの私物や

生活の痕跡が色濃いと、売却は中々難しいものがあります。

 

それは「第一印象」が大事だからです。もしご自身がもう一度この

物件を購入すると考えた時、内覧時に他人の私物が散乱していては

購入意欲は湧かないはずです。　和室の障子が破れていれば貼替る

窓のサッシに虫の死骸があれば取り除く、デッキの剝がれや穴は

補修して、屋根に落葉が堆積して入れば専門業者に依頼して、

可能な限りクリーニングと故障や破損個所は修理しましょう。

庭がある場合は、ゴミや不用品も業者に依頼して撤去する必要も

あります。　何も大規模にリフォームや工事を薦めているわけでは

ありません、本来、愛着があり大事にしていれば出来るはずの事を

しておくことが、一番売却がスムーズで損失も少なくて済むのです。

数多く物件調査をして売却のお手伝いをした経験から申し上げるのは、

「愛情の注がれた物件は、いい時期にいい価格でいい相手に売れる」

という事です。これはほぼ100パーセントに近い確率です。

もし、いま売却中の物件をお持ちで1年以上かかっても売れない場合は

周辺相場とご自身の物件に乖離があるか、ハザードマップにかかる（土砂災害）

もしくは、上記で申し上げた理由に該当するかもしれません。

 

 

⑦物件売却のタイミングを逃すとどうなるか

これは、私も経験したケースですが、売却中の物件で、管理されておらず、

オーナーの私物が山済みで長く内覧もされない物件は急速に傷み始めます。

どれ程築年数が浅く、素材にこだわった物件でも、2年以上換気もせずにいると

カビが発生してカーペットや壁紙は間違いなく使い物にならなくなります。

 

そうなった場合、一番市場規模の大きい一般の物件を探されている消費者には

敬遠されて、投資、再販を専門に取り扱う業者しか興味を示さなくなります。

そうすると、非常に厳しい値段を提示され断ると、更に年月が経ち、建物の

老朽化が進むと、周辺住民からクレームが来てしまいます。当然周辺の物件価値

を下げてしまう景観の要因になってしまい。二束三文の価値になってしまいます、

それでも引き取ってもらえれば幸運で、最悪は建物の解体・産業廃棄処理費用が

土地価格を上回ってしまい、損失が出てしまうケースもあります。

建築総工費が高額だった物件程、解体・産業廃棄処理費は高額になる

 

⑧物件価格と物件価値の相違

多くの物件売却希望の方が勘違いするのは、

「自分にとって需要がないから売却する」その為

「出来るだけ手間を掛けずに手放す事が損失を抑えることが出来る」

と考えがちです。「手間＝損失」ではなく

「手間＜損失」が正しいと云えます。

「不動産価格」はほぼ市場の相場から

大きく外れる事はありません、その為

不動産会社は大体同じくらいの価格を

机上計算ではじき出します。そこから

プラス要因よりもマイナス要因を価格に

反映させようとするはずです、給湯器が

故障したままだ、軒先に穴が開いている、

納戸にカビが発生している等々、

どんどん物件の価格が下がっていきます。

これは売主でさえ同意して頂ける事だと思います。

幾らこの建物の外壁は輸入材だ、

木建具は北欧からだフローリングは無垢材だとしても、

どれだけこだわりの部分を述べても、

買手が購入後利用できない設備がある方が

分かりやすく価格に影響するのです。

基本的に生活に支障をきたす不具合が解消されて、

次に物件の持つチャームポイントに話が行くのです。

手間と時間は掛けただけその物件価格を適正化します。

そして、そこがクリアされて初めて物件の持つ

「価値」の領域へと行くのです。

物件価値＝「物件基本性能の適正＋その物件だけが持つ特徴」

という事になります。

 

例えば築年数が建っていても、建物自体のメンテナンスが

しっかりしていて設備もシッカリ可動していて即利用可能な場合、

物件価格が適正であれば内覧回数も頻繫で3カ月～6か月以内で

申し込みがあり商談中になります（もちろん買手のローン審査や

色々な状況で成約に至らない場合もありますが）普通であれば

それぐらいのタイムスパンで購入者が決まります。

物件を公開（不動産会社HPや新聞折込チラシ）したにもかかわらず

一ヵ月以内で内覧が無い場合は、市場価格と売り出し価格に乖離がある、

ハザード範囲内物件か、個性的過ぎる物件等の可能性があります、

これは金額を見直せば大体は軌道に乗りますが、問題は内覧数は多いのに、

申込が入らないケースです。この場合先程からご説明しているケースに当たり、

売主が何らかの手を打たなければ物件売却工程長期化してしまうのです。

売却をご検討中の皆様も現在物件売却中の方も是非今一度皆さまの

ご依頼中の不動産会社からの物件販売活動報告を精査してみて

不動産会社に相談してみてください。一番はご自身の物件を

次のオーナーに「気持ちよく、大切に利用して楽しんでもらう」

つもりでメンテナンスとクリーニングをしてみてください。

そしてオーナー様が「この家、人に売るの勿体ないな～」

と思えた時その物件は間違いなく売却出来ると思います。

 

我々日本マウントスタッフに売却のご相談を頂くと、

結果としてお客様の為になる様、助言をさせて頂いております。

それでは長々とお付き合いありがとうございました。

 

別荘 古民家 田舎物件専門の不動産売却（八ヶ岳 安曇野 富士五湖 南房総 那須）
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