別荘売却したい方必見!高額売却成功へ大事なポイントなどを解説

不動産売却の相談・方法

別荘を売却したい」「別荘ってどうやって売るの?」そのように考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

別荘を購入したものの、年齢が上がるにつれ利用しなくなることや、維持費がかかるため売却を検討している方も多いものです。

しかし、別荘は通常の住宅とは異なり、売却の費用や流れなど押さえておきたいポイントがいくつかあります。

この記事では、別荘の売却の現状や売却の流れ・費用・業者の選び方まで詳しく解説します。

別荘売却はいまがチャンスです。高く売れる可能性あります。

わかりやすく説明していますので、別荘を売却を成功させましょう!

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今村

移住者や二拠点生活など、2020年を転換期に様相が変わりました。今こそ別荘売却のチャンスと言えると思います。

別荘売却の現状

別荘売却の現状としては、売却のハードルは高いといえるでしょう。

別荘は1980年後半のバブル期に人気を博し、その後人気は減少、現在ではそのニーズはかなり少ない傾向にあります。

那須、軽井沢、富士五湖、八ヶ岳、千葉県の各所などの地方には別荘地がゴロゴロしています。

別荘は、富裕層が余暇を楽しむための物件というイメージがあるものでしょう。

中には、建てたものの使わなくなり、無駄に維持費や管理費、固定資産税を支払い続ける負の遺産として放置され続ける別荘もあります。

空き家のままだと家はどんどん劣化、腐食していきます。住んでいない家というものは、より売りにくくなる負の連鎖です。

購入して後悔した、手放したいが売れない、親の別荘を相続したくないし不要なので処分したい!という声も多く聞こえます。

別荘やリゾートマンションを含むリゾート物件は、基本的にリゾート地や自然に囲まれた土地に建てられていることが多く、居住用の物件とは用途が異なります。

そのため、別荘は買い手が限定される特徴もあるのです。

通常の住宅街近くなど利便性の高い立地であればニーズもあるでしょう。

しかし、都会から離れた田舎など、大自然を売り文句としている場合は、売却のハードルは高くなるものです。(母数が限られるからです)

では別荘は売れないものなのか?と言えば、別荘だからといって必ずしも売れないわけではありません。

驚きの転換期が訪れた!!

先程までの話は、2020年以前の話で、新型コロナウイルスの影響で働き方が見直されリモートワークを導入する企業も増えつつあり、別荘の需要が高まる傾向があるのです。

働くために都心部に住む必要がなくなり、新たなリモートワークの拠点として郊外や自然豊かな土地へ移住する方も増えています。

また、退職後に自然に囲まれた田舎暮らしをスタートする人や、二重拠点としてセカンドハウスを購入する人も増え、別荘地の需要が高まっているのです。

別荘売却を検討していた方の中には、リモートワークの拠点や都会から離れて安心して暮らせるようにと、手放すのをやめて建て替えるという方もいらっしゃいました。

建て替えなどで手放す人が減ることで、魅力的な物件が市場に出回りにくくなり、売却が有利になることもあるのです。

これが高額で売れる理由の一つですが、全てがそうではないので、そこは注意が必要です。

使わなくなった別荘をお持ちであれば、有効利用してもらうためにも、別荘を売ることや、買い取りなども早めに検討しておきましょう。

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現実的に、地方の業者に問い合わせてみると、リゾート物件の囲い込みが始まりました。以前は広告承諾を取り、販売活動をお手伝いしておりましたが、自分たちでやれるんだと取りにくくなってきています。

別荘を高く売る条件とは?

まず皆さん、思うのは、どうせ別荘を売るならなるべく高く売りたい

そう欲張ることは悪いことではありません。

その代わり、無茶を言うのはいけません。(欲をかき過ぎてもダメ)

高く売れるには、それなりに努力をしてきたオーナーだけの特権です。

まず、残置物の処分です。物が散乱している家は絶対に高く売れません。

掃除をマメに行い、余分なものは減らし、整理整頓を徹底し、とても清潔感のあることが大事です。(最初に好印象ならないといけません)

定期的に利用しており、建物が良い状態で維持されている事が最重要になります。

利用していたということは、設備の不具合や雨漏り、シロアリ問題など、マイナス要素に気づけるわけですが、長期間利用していないということは、不具合に気づけないこともあります。

つまり、最近まで利用していたという物件は、結果的にお得で、不安が少なくなるのです。

一番やってはいけないのは、買い手がついた時に、価格を上げて売ってみようと思うことはやめてください。

売れないまま、値下がってしまうケースも多くあります。

あとは、インスペクションをしておく。というのも主流になりつつあります。

別荘売却方法(流れ)

ここでは、別荘売却の流れを紹介します。

別荘の売却であっても、基本的には一般的な不動産の売却と同じ流れとなります。

大まかな売却の流れは次の通りです。

売却の流れ
  1. 不動産会社に売却相談
  2. 媒介契約締結
  3. 売却活動
  4. 売買契約
  5. 引き渡し
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不動産仲介業者に売却相談

まずは、不動産会社に売却を相談し売却査定を受けましょう。

不動産の売却がスムーズに進むかどうかは、不動産会社選びで決まるといっても過言ではありません。

別荘の売却相談だと、すべての不動産会社が対応できるものでもないことも知っておきましょう。

別荘売買の仲介を行っていない不動産仲介業者もたくさんあります。(都内で行っている不動産会社の方が珍しい?)

Googleなど検索エンジンで「地域名+別荘売却」(例:安曇野 別荘売却)(例2:山中湖村 別荘売却)(例3:北杜市 別荘売却)などで検索したり、お住まいから最寄りの不動産会社に別荘を売却するのが得意の不動産会社を紹介してもらうなどして、別荘売却について、渋い顔をしない不動産会社を選ばないといけません。

また、不動産会社により査定基準は異なり、査定額も大きく差が出てくることがあります。

売却査定は1社ではなく複数社受けて、価格や対応などを比較し、検討するとよいでしょう。

基本的には別荘だとしても無料査定で行ってくれるはずです。

別荘の売却依頼を気持ちよく引き受けてくれるところかどうかは、担当者にもよるので、よく見定めたい大事なやり取りになります。

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焦らず売却の成功確率が高い不動産会社を見つけましょう。間違ってはいけないのは、売却査定価格を高額提示してきた不動産会社。どうして高額提示してきたのか。それは次の媒介契約に関わってきます。

媒介契約締結

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。

memo

仲介とは、不動産の取引で、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させること。 「媒介」ともいう。 売却物件の販売活動(広告等)、契約条件の調整、契約書類の作成、重要事項説明、契約から引き渡しまでの事務手続きが主な業務。 

媒介契約とは、購入や売却を依頼する不動産会社との間で交わされる約束事のことです。

媒介契約には次の3種類があります。

三種類の媒介契約
  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約に対し、1つの不動産会社としか契約を結べないのが専任媒介契約専属専任媒介契約です。

それぞれの主な違いは次の通りです。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 可能 不可 不可
売主が買主を見つけて取引 可能 可能 不可
売主への業務報告義務 任意 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約有効期間 制限なし 3か月以内 3か月以内
▲媒介契約早見表

それぞれの契約の違いを理解し、どの契約を結ぶのかは慎重に検討する必要があるでしょう。

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不動産会社は専任媒介契約を獲得したいもの。そのために最初に高額提示し、数日後には、これじゃ売れないから価格を下げましょうと、ここで本来の相場を提示してくる不動産会社がいることも残念ながらあります。

売却活動

媒介契約を締結したら売却活動に入ります。

インターネットへの掲載や広告活動などが主な売却活動になり、基本的には不動産会社が行うものです。

売主は内覧対応が必要となることもあるので、物件の清掃などをこまめにして買主に少しでも良い印象を与えられるようにしておきましょう。

また、売却活動はその結果を定期的に確認し、売却が進まないようであれば値下げを検討するなどの対応も必要です。

不動産会社の担当者とこまめにコミュニケーションをとり、連携して進められるようにするとよいでしょう。

売買契約

購入希望者が現れたら、価格や引き渡しなどの条件を調整していき、条件が一致し売却が決定したら、買主と売買契約を結びます。

契約の締結には、必要な書類などがあるので不動産会社に確認するとよいでしょう。

また、このとき手付金を受け取れます。

手付金は通常売買代金の1割~2割程度を買主が支払うものです。

この手付金により、買主は手付金を放棄することで契約を解除でき、売主は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できます。

引き渡し

売買契約から1週間から10日後に引き渡しが行われるのが一般的です。

このとき引き渡しと同日に決済も行われます。

買主・不動産会社の担当者・金融機関の担当者・司法書士などが同席し、決済後に物件の鍵を渡して引き渡しとなるのです。

別荘売却にかかる費用

別荘を売却するには様々な税金や所定の費用が掛かってくるものです。

基本的には、一般の物件を売却した場合と同じ費用が掛かりますが、譲渡所得税など別荘の売却特有の費用も発生するので注意が必要でしょう。

別荘の売却にかかる主な費用には次のようなものがあります。

売却にかかる費用
  • 譲渡所得税
  • 登記費用
  • 修繕費用
  • 仲介手数料

一般的な物件の売却にかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

不動産売却の費用を知る!安くするポイントと必要な諸費用とは?
不動産売却の費用を知る!安くするポイントと必要な諸費用とは?
住み替えや相続などの理由から、不動産の売却を考えている人がいるのではないでしょうか。しかし、不動産の売却にあたってどのような費用がかかるのかわからず、不安に感じ.....

譲渡所得税

不動産を売却すると税金が発生するの?という疑問には、発生することもあると答えます。

不動産を売却し利益が発生した場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。

例えば、3,000万円で購入した物件を4,000万円で売却した場合は、1,000万円の利益が発生し、1,000万円が課税対象となるのです。

ただし、住宅の場合には特別控除があります。

売却したのがマイホームの場合、売却利益が3,000万円以下であれば優遇措置により課税されないのです。

しかし、別荘は生活するうえで必要不可欠なものではないため、この特別控除がありません。

 

売却利益がいくらであろうと、利益が発生した時点で課税対象となるので注意が必要でしょう。

譲渡所得税は、物件の所有期間により長期譲渡所得短期譲渡所得に分かれ、それぞれ税率が異なります。

譲渡所得税は次のとおりです。

区分 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所有期間 5年超 5年以下
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%
譲渡所得税

所有期間が5年以下の物件を売却した場合、その利益に対し約40%もの税金が掛かってくるのです。

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確定申告を忘れないようにしましょうね。

登記費用

不動産を売却した場合、所有権を買主に移転するために所有権移転登記が必要となります。

また、住宅ローンが残っていた場合抵当権抹消の登記も必要となるでしょう。

それらの登記手続きは自分でもできますが、手間や時間がかかり、専門的な知識も必要なため基本的に司法書士を雇います。

その場合は司法書士への依頼料も発生し、1~5万円ほどが目安となります。

ただし、所有権移転の登記は買主が負担し、抵当権抹消の費用は売主が負担するのが一般的でしょう。

それぞれの費用の目安は次のとおりです。

  所有権移転登記 抵当権抹消登記
負担者 買主 売主
登記費用 固定資産税×0.02% 不動産1件当たり1,000円
司法書士依頼費用 3万~5万円 1万~2万円
所有権移転登記と抵当権抹消登記

費用は物件や地域・依頼する司法書士により大きく異なる可能性があります。

費用の詳細やどちらが負担するのが不明な場合は不動産会社に確認するとよいでしょう。

修繕費用

別荘はその多くが、別荘の需要が高い1980年代に建てられた場合があります。

築年数が古いものも多く、修繕費用が高くなる可能性があるのです。

とくに売却するとなれば、傷んだ部分の修復だけでなく水回りのリフォームなど大規模な修繕が必要になることもあります。

購入側から見てみれば魅力的な物件に生まれ変わったのであれば、高く売れる可能性は高まります。

ただし、買主が好きにリフォームやリノベーションできるように望む場合もあり、修繕しない代わりに売却価格を下げるという手段もあります。

修繕するのか、修繕費用をどちらが負担するのかなどは一度不動産会社に相談するとよいでしょう。

中には、早めに売却を検討されている方は、修繕するくらいなら売却価格はいくらでも良いという方もおりまして、買い取りに応じられる不動産会社である場合は、買取相談もしてみると良いと思います。

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修繕が必要な物件をDIY好きなお客様が気に入ってくれることもありますが、あまりそれは期待し過ぎないようにお願いします。下手にリフォームしないでくれという方もいるのも事実であるので難しいところではありますが。

仲介手数料

売却が成立したら、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料には上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は次の通りです。

仲介手数料上限 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

基本的には上限いっぱいで仲介手数料を設定している不動産会社が多いでしょう。

仲介手数料については媒介契約の際にしっかり確認することが必要です。

媒介契約とは?3つの種類の違いと仲介手数料のしくみ
媒介契約とは?3つの種類の違いと仲介手数料のしくみ
目次媒介契約とは?媒介契約には3種類ある媒介契約の契約期間は3か月以内専任媒介と一般媒介のメリット・デメリット一般媒介の効果とは?囲い込みとは?専属専任と専任媒.....

▲日本マウントのスタッフが丁寧に物件を調査しています(八ヶ岳の現地スタッフ

別荘売却する際に気を付ける(業者を選ぶ)ポイント

別荘の売却は基本的に、業者に仲介してもらい進めていくものです。

仲介業者は多く存在し、どの業者を選べばいいのか悩むものでしょう。

仲介業者を選ぶ際のポイントとしては次のようなことがあります。

check!
  • 別荘売却を得意とする業者を選ぶ
  • 実際に売却実績のある業者を選ぶ

別荘売却を得意とする業者を選ぶ

不動産会社や仲介業者は不動産を扱っているとはいえ、得意分野は異なるものです。

マンション売買が得意な業者や戸建てが得意な業者などさまざまな業者があります。

別荘を売却するのであれば、別荘売却を得意とする業者を選ぶ必要があるでしょう。

別荘は、通常の居住物件とは異なり、特有の売り方や顧客があるものです。

別荘売却が得意な業者であれば、そのノウハウを活かし別荘の売却をサポートしてくれるでしょう。

地域によっては別荘の売却には時期が関係することもあります。

実際に売却実績のある業者を選ぶ

別荘売却を売りにしている業者でも売却実績が少なければ、自分の物件も売却できない可能性があるでしょう。

売却実績や取扱件数は、仲介業者の経験値ともいえます。

別荘売却は査定や売却に経験の差が大きく出てくるものです。

売却実績があり経験豊富な仲介業者を選ぶとよいでしょう。

別荘地がわかれば、「別荘地+売却」などで検索してみる。

人気のない別荘地だと、リゾート物件売却は大変ですが、別荘売却への相場をしっかり見定めましょう。

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その他の指標としては、会員数が多い業者などは、具体的な購入希望者がいるということなので、その数字を比較するのも良いかなとは思います。1000人以上いれば売却成功率はグッと高まるし、それだけ日々の集客力もあるという証明にもなるので、釣りやすい釣り堀感覚になることでしょう。

売れない不動産はないと言いたいところではありますが

実績のある不動産会社でも厳しいものはあります。

土地の上に使用可能な建物があればまだチャンスはありますが、原野商法で引っかかった土地だけや、管理事務所が破綻しており管理が行き届いていない、売れない別荘地で土地だけの売却は、相当難しいことを覚悟してください。

下手すると投げ売りしても売れず、ゼロ円でもいらない。というものも存在するので、最悪、国庫帰属という土地を国に返すという方法も2023年からスタートするようなので、最後の最後はここになるのかもしれませんが、これはこれで現状だと相当納得いかない条件があります。(また別の機会に記事を作ってみたいです)

早く別荘を処分したい方は買い取りや譲渡なども検討する

また、いくらでもいいから、早く別荘処分をしたいという方は、買い取りをしてもらうことも検討してみましょう。

中には「使ってくれるならあげるよ」とか「お世話になったので譲りますよ」など、維持が大変なことを考えると、さっさと手放したいのでしょう。

最近では、残置物の処分費用を引き受けてくれるなら、無料同然で手放すオーナーもおられます。

残置物の処分や、売却への手間を考えたら、逆に助かるそうで、快く返事をしてくれるオーナーも何度も出会いました。

注意

皆様にご理解頂きたいのですが、「買取」と「仲介」では物件の査定価格は大きく違ってきます。
「買取」の場合は「仲介」と違い物件オーナーの希望価格に沿う事はほぼありません。
それは非常に厳しい判断基準が設けられているからです。
例えば不動会社が売主となって一般のお客様に物件を販売する時、法律による厳しい基準をクリアしなければなりません
不動産のプロフェッショナルが何も分からない消費者と取引する際に消費者を手厚く保護する法律と云えます。
その為、お客様から「買取」を行った物件を、厳しく精査し建物構造、雨漏りや設備に至るまでリフォームと云うよりは営繕工事と云ってもいいかもしれませんが大掛かりな改修工事を行う必要もあるのです。
以上の様な事から、不動産会社が一般のお客様から「不動産買取」をすることは非常にリスクの大きいビジネスの為、一般的には「買取」はあまり行いませんし、相場の半分以下になるケースが多数。10分の1以下もざらにあります。高く買い取ってもらえるという物件は稀なケースとご理解ください。

 

個人間売買はトラブルの要因に

不動産業者に仲介を任せず、個人間売買をする方はそれでも良いでしょう。

知り合いや、兄弟親戚に譲ったり、売却したりする方もいますし、特別なことではありません。

問題は、トラブルに繋がりやすいということです。

あれ言った、これ言った、それ言った、どれ言った、と書面にしっかり残さないと、あとあと揉めることに繋がりやすくなります。

家族の間であれば、まだ解決しやすいことでも、知り合いとの個人間取引になると何が起こるかわからないため、細かく決め事をして、しっかり契約書は交わすようにしましょう。

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結局、不動産会社に任せておけば良かったと後悔しないことが大切ですが、初めから相談に乗ってくれる懇意にしている不動産仲介業者にお願いしたいところです。その方が、今後、自宅を購入や売却する際など、頼れる不動産仲介業者が知り合いにいると助かると思うのです。

まとめ

別荘売却の流れや費用・業者選びのポイントをお伝えしました。

別荘は、ニーズの乱高下があり、通常の住宅とは異なる物件であるため、売却が難しいという面があります。

しかし、リモートワークの普及などでそのニーズも見直されているため、今後別荘売却のチャンスは広がっていく可能性もあるのです。

別荘売却は、通常の不動産とは異なり特有のノウハウが必要のため、別荘売却の知識と経験が豊富な信頼できる業者を選ぶ必要があります。

以下の記事も参考にしてみてください。信頼できる業者を選び、別荘売却を進めるとよいでしょう。

別荘売却したい方必見!(安曇野編)~安曇野の現地情報なども含めて解説~
別荘売却したい方必見!(安曇野編)~安曇野の現地情報なども含めて解説~
「安曇野の別荘を売却したい」「安曇野の別荘ってどれくらいで売れるだろうか」そんな疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。 安曇野は別荘地としても人気.....

 

この記事の著者

宅地建物取引士:今村 崇一
宅地建物取引士:今村 崇一
資格:宅地建物取引士
不動産会社に10年を超えて在籍し、Webの業務をこなしながら宅建の資格を取得。勤務中に色々なお客様の悩みや喜びの気持ちに接して来た経験を活かして、不動産売却(別荘売却)に少しでもお力になれるよう協力します。
売却するということは、お客様の目に留まる集客サイトが必要です。
このサイトに物件を掲載することが売却への早道になるよう努力し続けます。
ぜひ「いなかも家探し」に掲載してと不動産会社にお願いしましょう。
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