不動産の売却について、何をしていいか分からなくて不安ではありませんか?

不動産売却の相談・方法

不動産を購入することについてはイメージできますが、売却に関してはどうすればいいかわからない方が多いのではないでしょうか?

それもそのはずで、不動産を売却するシチュエーションとしては、不動産投資を除けば、相続や離婚、現金が必要な状態に迫られたなどのケースが多いからです。

これらは不動産の購入時には、当初は売却することなど頭にないため、いざ売るときにどうすれば良いかまでは考えませんよね。

そして、もしそのまま売ることになってしまったとしても、知識が不足しているために損をしてしまうケースが後を絶たないのが現状です。

ですから、損をしないために不動産を売却するには、あなた自身が知識をしっかり学ぶことが必須になります。

売却するためには個人ではとてもではありませんが不可能ですから、当然、不動産会社を仲介することになりますが、絶対に不動産会社に任せっきりにしてはいけません。

なぜなら、もし任せっきりにしてしまうと、仲介業者が何をしているのかが理解できず、トラブルが発生する可能性も高くなるからです。

そこで今回は、不動産売却の大まかな流れとともに、各ポイントでの注意点を掲載していきますので、あなた自身がしっかりとした知識を身につけて、不動産をスムーズに売却するためにぜひ最後までお読みください。

不動産売却までの流れ

不動産を売却するまでの大まかな流れとしては以下の通りです。

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  1. 不動産会社に相談する
  2. 価格を査定してもらい、媒介契約を結ぶ
  3. 不動産を販売してもらう
  4. 物件の案内をする
  5. 売買契約の締結
  6. 不動産を引き渡す
  7. 確定申告を行う

 

 

上記は本当に大まかな流れです。
まずは一つずつ解説していきましょう。

上記は本当に大まかな流れです。

1.不動産会社に相談する

不動産をスムーズに売却できるかどうかは、どの業者・担当者にするかで全てが決まります。

あなたが売却したい物件にマッチした不動産会社、良い担当者を選んだかどうか、それが全てなのです。

「大手だから安心!」なんてことが通用しないのが、この業界の特徴だと思ってください。

不動産の売却には、売り主と買い主の間を不動産会社が仲介する「仲介」と、不動産を不動産会社が買い取る「買取」の2種類がありますが、ここでは「仲介」で売却する前提で話を進めていきます。

まず、相談時に用意すべきものとしては、

登記事項証明書、売却したい物件の概要書、間取りや測量図があるとスムーズです。

また、相談時に担当者がしっかりしているかを見極めるのもポイントです。

見極めるポイントとしては、清潔感や身だしなみなどの見た目はもちろんのこと、ちゃんと根拠のある説明をしてくれるか、社会人としての基礎能力は身についているかなどをしっかり見ておきましょう。

あなたが不動産という高額の取引をしているにも関わらず、媒介契約を結んでから、進捗の連絡が全くなかったり、適当な扱いをされたりでは、異様なストレスが溜まります。

このように、売りたい物件に適合している不動産会社か、担当者はまともかをしっかり選ぶことが、不動産売却の成否を分けることでしょう。

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2.価格を査定してもらい、不動産会社と契約を結ぶ

物件の査定について

不動産価格の査定には、

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  • 机上査定
  • 実査定

の2種類があり、その名の通り情報だけで査定するか、実際に物件調査して査定するかの違いになります。

ここで気を付けたいのが、複数の不動産会社に査定を頼み、一番高い査定を出したからといってすぐに契約をしないことです。

なぜなら、不動産会社があなたと契約を結びたいという理由だけでわざと高い金額を提示するケースがあるからです。

一度契約してしまえば、あとから「あの金額では売れないので値下げしましょう」と言って、結局最初に提示した査定額より下げてくるのですが、じつは最初から適正価格ではなかったというパターンです。

特に机上査定などは、実物を見ていないので正確な査定などできるはずがありません。

もしあなたがインターネットなどで一括机上査定を依頼して、そのうち一番高い金額を提示してきた不動産会社があったとしても、一喜一憂しないでください。

実査定については、実際に営業マンがやってきて敷地の内外や、建物を査定にやってきます。

当日までにあなたがやっておくべきことは、

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  • 査定する物件に関する書類の準備
  • 整理整頓

この2つです。

ここで注意すべき点は、悪いことは包み隠さずに伝えることです。

例えば、壁に大きな汚れがあるかタンスで隠しておこうとか、雨が降ると部屋に雨漏りがするなどの不具合のことです。

隠しておけば、のちに必ずトラブルになりますし、2020年4月から施工された民法改正によって、買い主側にますます有利となっていますから、悪いことを隠すことはまさに百害あって一利なしです。

査定の担当者も当然、トラブルのもとになる部分はないかを探しますので、常に協力する姿勢をとりましょう。

実査定で実際に見られるポイントとしては、敷地の境界や日当たり、リフォーム状況、騒音や臭い、接道の幅員などです。

その都度、不具合や悪いことは必ず伝えておきましょう。

実査定が終わり、価格が決まりましたら、その査定価格の根拠については必ず確認しておきます。

どんなに高い査定価格であったとしても、根拠がしっかりしていなければ、買い主も当然納得しないために売れないからです。

いくら高い査定価格が出されても、売れなければ0円です。

したがって査定価格の根拠にあなた自身が納得できるかどうかは重要な指標になりますので、しつこいぐらい確認したほうが良いでしょう。

媒介契約について

次に、不動産会社と結ぶ契約の種類についてです。

これは、あなたの不動産を買いたい人を探し、仲介してもらう契約のことです。

この契約には3種類あります。

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  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任契約

の3つです。

違いは、次の表にまとめますと、

契約種類 依頼者数 活動報告義務 レインズ登録
一般 複数可 なし なし
専任 1社のみ あり(2週に1回以上) あり
専属専任 1社のみ あり(1週に1回以上) あり

要するに、最初から最後まで1社にお願いするか、それとも複数の会社に販売を任せるかの違いで、専任と専任専属については、自分で買い主を見つけても不動産会社を通すか通さなくて良いかの違いだと思ってください。

また、契約期間はいずれも3か月を期限としており、自動更新がないため、期限内に売却できなかった場合は新たに契約を結びなおす必要が出てきます。

どの形態で契約するのがベストなのかは賛否両論ありますが、それぞれメリット・デメリットはあるものの、個人的には総合的に専任(専属)契約が良いと思います。

ほぼ全ての不動産会社も、この専任(専属)で契約を結ぶことを提案してきます。

一般媒介契約は、多くの不動産会社が買い主を募集できるため、その分早く買い主が見つかるのではないかと思いますが、不動産会社には得意としている物件があり、例えば中古のマンションの販売を得意としている不動産会社もあれば、中古の別荘販売を得意としている不動産会社もあります。

例えば都心の中古マンションの販路を持った不動産会社に、地方の別荘地を売却したい相談をしても、それは古本屋に中古車を持ち込むようなもので、まるで見当違いです。

となれば、最初から自分の不動産のジャンルを見極めたうえで、最初からその物件を扱うことに長けた不動産会社を選べば良いだけです。

また、一般媒介契約の場合はどの不動産会社に流れるか分からないため、不動産会社が本気で買主を見つけなくなる可能性もありますが、専任(専属)であれば不動産会社も本気で買い主を探してくる可能性が高いです。

なんといっても一般媒介契約には、活動状況の報告義務がありません。

これから高額な取引をしようというのに、何も状況報告がなければストレスが溜まる一方で、これは大きなデメリットといえるでしょう。

もちろん専任(専属)契約にも両手仲介によるデメリットといった問題もありますが、ここでは説明を省きます。

ここまでであなたは、売りたい物件に合った不動産会社と、信用できる担当者とともに動き出しているはずですから、専任(専属)契約でも問題ないでしょう。

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3.あなたの物件を販売してもらう

契約が済んだら、告知書に記入していきます。

この告知書には「物件周辺状況等報告書」と「付帯設備表」の2種類がありますが、ここではひとくくりに「報告書」として説明していきます。

これはどんな告知書かというと、売却する物件についてあなたが知っている限りの不具合や、引き渡し時に建物内の設備を置いていくかなどの書類です。

この書類は買い主が確認しますので、買い主の視点になって詳細に記入していきましょう。

物件の販売に関しては、プロである不動産会社に任せましょう。

この時に重要なのが、その不動産を販売する営業力があるかどうかになってきます。

これは先に述べた通り、あなたの物件に合った不動産会社を選んでいるはずですから、ここに関しては任せっきりにしても良いでしょう。

4.物件の案内をする

いよいよ、あなたの物件に興味を持った人が見つかり、実際に物件を内覧しにやってきます。

ここで事前に準備しておきたいのが、やはり整理整頓です。

部屋にモノが置いてあると、狭く見えますし、何といっても第一印象が悪ければ決まりません。

そして、物件の案内については買い主が最も知りたいことが、売り主からの情報です。

ですから、この場面ではあなたが主体となって、買い主に営業することになります。

ここで注意したいことが、既成事実以外は話さないことや、買い主と直接売買交渉を行わないでください。

「将来この近辺はこうなるはずだ」といった不確定なことを言ったり、売買について契約書にないことを交渉したりすれば、後々になって「言った言わない」のトラブルになるからです。

それと、実査定時に営業担当者に伝えた悪い情報も、包み隠さずに買い主に伝えましょう。

これもトラブルを未然に防ぐためで、その場の流れで伝え忘れがないように、事前にメモに箇条書きしておくとベストです。

5.売買契約の締結

案内が終わった後は、買い主が購入するかどうかの報告を不動産会社から待つことになり、無事購入が決まれば、あなたと買い主との間で売買契約を結ぶことになります。

ここでは売買契約の締結前に、重要事項説明書などを事前に確認しておきましょう。

もし今回の売買契約の内容が、あなたの意向に沿った内容でなかった場合、当日になって変更するのは難しいからです。

それと、買い主が一人ではなく、複数人で買いたいという場合には直前になってキャンセルになることもありますから、無事に売買契約が成立するまでは売却契約後にやるべきことは控えておきましょう。

具体的に、売却契約後にやるべきことというのは、例えば室内にある備品の撤去などです。

ですから、この段階では売買契約を無事に済ませることだけに集中しましょう。

売買契約書についてよく確認しておいたほうがいいポイント

不動産の売買契約書は、どの不動産会社も型があって必要な物件情報を書き換えて使用している場合も多いですが、内容についてしっかり読んでください。

特にトラブルを発生させないために重要なのが「契約不適合責任」の部分です。

これがどういうものかというと、要するに売却する物件に問題があった場合に売り主が負う責任のことです。

これは2020年4月の民法改正によって、以前は瑕疵担保責任(隠れた瑕疵があった場合の責任)が、契約不適合責任に定義が変わり、より買い主は売り主に対して請求できる権利が増えました。

具体的には、買い主はあなたに対して次の権利を行使することができます。

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  • 損害賠償
  • 契約解除
  • 履行の追完
  • 代金減額

ここでは詳しい説明は省略しますが、トラブルがあった場合に上記の請求をされる可能性があるということだけは知っておきましょう。

もちろんトラブルを発生させないためにも、あなたは売買契約の締結までに悪いことは隠さずに全て買い主へ伝えるべきことは伝えておくことが必要です。

6.不動産を引き渡し、決済する

売買契約が成立したら、さっそく引き渡す準備に入りましょう。

具体的には、建物内にある備品の撤去や、土地の確定測量、抵当権が付記されていれば抹消手続き、移転登記などです。

ここでも、売買契約時に契約からいつまでに引き渡すかを、あらかじめ取り決めておかないとトラブルに発生する可能性があります。

大体は契約から1週間から10日、遅くとも2週間以内の引き渡しを取り決めておくべきでしょう。

なぜなら、契約から引き渡しまでの間に、不動産がなんらかの理由で損失や滅失する可能性があるからです。

売買契約ではこの場合に、契約から引き渡しまでの間になにかあった場合に売り主が責任を持つのか、買い主側が責任を持つのか、契約を解除するのかなどの取り決めを行うのが一般的です。

ですが、その条項が必要になるということは、売買契約がスムーズに成立しないことを示していますから、なるべく早いうちに引き渡すことの重要性を理解していただけると思います。

また、不動産の登記についても、司法書士や土地家屋調査士に依頼することになりますが、必要書類を早めに揃えるなど、スムーズに進められるように配慮しましょう。

決済については、あらかじめどのタイミングで行うかを決めておきます。

手付金に関しては通常、売買代金の1割~2割を買い主から売り主に支払い、手付金にも性質に種類がありますが、たいていは「解約手付」という種類であり、売り主が契約履行に着手するまでは、買い主がその手付を放棄していつでも契約を解除できます。

逆に売り主側が契約解除するためには、この手付の倍額を償還する必要があるということだけ知っておきましょう。

7.確定申告を行う

不動産を売却して利益が発生すると、確定申告が必要になります。

これは譲渡所得として分離課税に分けられますから、あなたが普段得ている給与などとは別で計算しなければなりません。

実際には税金と聞くだけで頭が痛くなる方も多いので、専門家である税理士に相談し、確定申告を代行してもらうと良いでしょう。

しかし、あなた自身がまったく無知であるというのも問題がありますから、ある程度で良いので基本的な仕組みを理解しておくべきです。

譲渡所得とは

譲渡所得は、土地や建物、ゴルフの会員権や証券を譲渡したことによって発生する所得のことです。

ここでは不動産の売却をテーマにしていますから、土地や建物を売却して得た利益のことになります。

ここで注意したいのは、売却した不動産を、どれくらいの期間所有していたかで、税率が変わるということです。

具体的には次の表のようになります。

  短期譲渡所得 長期譲渡所得
保有期間 5年以下 5年越え 10年超えで軽減税率の特例を使った場合
居住用 ・所得税30.63%
・住民税4%
計36.63%
・所得税15.315%
・住民税4%
計20.315%
〇6000万以下の部分
所得税10.21%
住民税4%
計14.21%

〇6000万超えの部分
・所得税15.315%
・住民税5%
計20.315%
非居住用 ・所得税30.63%
・住民税9%
計39.63%
・所得税15.315%
・住民税5%
計20.315%
・所得税15.315%
・住民税5%
計20.135%

不動産を所有した期間の計算についても少しクセがあります。

所有期間は、「不動産取得日から譲渡日が属する年の1月1日まで」で計算します。

どういうことかといいますと、2000年5月1日に不動産を取得して、2005年6月1日に売却したケースだと、「2000年5月1日~2005年1月1日まで」と計算され、その所有期間は5年以下という判定になります。

また、不動産の取得日は、不動産購入した契約日か、実際に引き渡し

受けた日かを選べますで、あなたの状況に合わせて選ぶと良いでしょう。

取得費などを控除できる

不動産を3000万円で売却して、その3000万円がそのまま譲渡所得になるわけではありません。

譲渡金額から取得費や譲渡費用などを控除することができます。

土地や建物購入したときの取得費から減価償却した額や、土地や建物したときに収めた登録免許税や登記費用、不動産所得税、印紙税、造成費用や測量費などです。

他にも土地や建物を購入するために資金を借り入れ、実際に使用開始するまでの期間に対応する部分の利子なども取得費として認められます。

ただし、それらの取得費を控除するには、土地を購入したときの契約書や領収書があった場合です。

もしなければ、売却金額の5%を取得費とすることができます。

なお、書類があって実際の取得費が5%未満であった場合にも、5%の概算取得費を選択することができます。

ほかに、ここでは説明を省略しますが、条件を満たすことによって控除できる3000万円の特別控除や住宅ローン控除等の特例がいくつかありますので、ご自身の状況に合った控除を税理士と相談していきましょう。

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不動産売却までにかかる期間

いざ、売ろうと思ってから実際に最後まで完了するまでは、早くても半年はかかります。

おおよその時間を配分すると、

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  1. 書類をそろえて売却相談をし、媒介契約を締結するまでに1か月半
  2. 販売開始から物件案内や売買交渉、契約締結までは3か月
  3. 売買契約から登記や引き渡し、残金決済などのお金のやり取り、不用品の処分等で2か月

これくらいを目安に進めていきましょう。

不動産の売却まとめ

不動産の売却を成功させるためにやるべきことは

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  1. 不動産会社・担当者選び
  2. あなた自身が、ある程度の知識を身につけておく

これをしっかり行うことです。

理由としては、不誠実な不動産会社を避けること、そして、不誠実かどうかを見抜くためには、あなた自身が知識がなければ見分けがつかなくなるからです。

全国の宅地建物取引業者の数は、ここ数年は増え続けており、令和2年3月末の時点で125,638業者(大臣免許2,603業者、知事免許123,035業者)もあります。

また、令和元年度においては1,076,177の宅建士登録者がいるわけですから、良い不動産会社・営業マンもいれば、その逆も当然にあるわけですよね。

しかも不動産業界は非常にトラブルも多く、予期しないで出来事がいつ起きるかわかりません。

そんなときに、誠実に対応する不動産会社や担当者、それに加えてあなた自身が内容を理解できる知識があれば、大きな揉め事になる前に処理できます。

不動産の取引には高額なお金が発生しますから、上記の2点は必ず頭に入れておいてください。

次に不動産の売却をスムーズに進めるために必要な点は、売却したい不動産を購入したときの関係書類を準備しておくということです。

これがなければ、最初の相談の段階から具体的な話ができませんし、確定申告時においても、これがあるとなしでは大きく損をしてしまう可能性もあります。

もし、売却したい不動産が相続などで引き継いだものであれば、被相続人の遺品整理など必死で探しましょう。

さらに売買契約をスムーズに行うことができるようにするためにはインスペクションをすることにより契約が進みやすくなります。

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ここまでで、いかがでしたでしょうか?

あなたが売却しようとしている不動産は、多少なりとも必ず愛着があると思います。

ですから、トラブルをなるべく抑えて、最後まで気持ちよく取引ができるよう、心から願っています。

この記事の著者

行政書士:長尾 文弘
行政書士:長尾 文弘
建築・不動産が好きなファイナンシャル・プランナー。行政書士。元不動産営業マン。
神奈川県横浜市出身
40代既婚
人生の中で大きい取引になる不動産。
その不動産の取引に関する基礎的な知識、不安の解決、ノウハウなど、みなさまに分かりやすくお伝えします。

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