インスペクション(住宅診断)ってやっておくべき?

不動産売却のトラブル

インスペクションとは、中古住宅について、新築時と比べて経年劣化や不具合のある箇所を、建築士などの専門家が行う中古住宅の診断のことです。

このインスペクションを行っているかどうかは不動産の売却が決まるかどうかにおいて、とても重要です。

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インスペクションとは「調査」「検査」「視察」「査察」等の意味があります。既存住宅の「建物状況調査」「住宅診断」を主に指します。建築士の資格をもつ専門の検査員が、第三者的な立場で、目視、動作確認、聞き取りなどにより「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。

宅建業法としては、平成28年5月に宅建業法改正案が成立、平成30年4月から施行され、宅建業者による既存住宅状況調査の説明義務化がスタートしました。

これによって何が必要なのかというと、

check!

  • 媒介契約を結ぶ際に、仲介業者は売り主に対してインスペクションを実施する業者を斡旋するかどうかの確認しなければならない。
  • 重要事項説明の場面で、買い主にインスペクションを行ったか、行った結果どうだったかなどの説明が必要になる。
  • 売買契約が成立した場合、売り主、買い主ともに建物の欠陥等の状況について確認したということを書面で交付する。

ということを宅建業者が行わなければなりません。

つまり、まずあなたが不動産を売却しようと仲介業者と媒介契約を結ぶときに、インスペクションを行うかどうか、そのために業者を斡旋してもらうかどうかを決めなければなりません。

あくまでも仲介業者による説明が義務であり、インスペクションを行うことが義務化されたわけではありません。

ですから、もしあなたが初めて不動産の売却を検討しているという場合だと、どんなものかよくわからないし、インスペクションを行って売却できなかったり、売れたとしても、安い金額で買い叩かれたりするのではと不安になることでしょう。

しかし、結論からいうとインスペクションはやったほうが良いです。
というより必ずやってください。

なぜなら、インスペクションを行うメリットはあっても、やらないデメリットのほうが多いからです。

スムーズに取引を終えるためにも、ぜひインスペクションを行ったほうが良い理由を知っておいてください。

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今村

インスペクションは買主が行っても問題ありません。とはいえ、お金がかかることなので、買主側が行うケースはあまり多くはないですね。

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石倉

売主側が基本的にはインスペクションを行うべきですが、費用を惜しむケースもあれば、不具合を見つけられてしまうのではないかという不安から、拒んでしまうことも多いようです。

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今村

地方の物件になると、低価格になりやすいため、修繕費がかかるのも踏み出せない要因です。

インスペクションを行うべき理由

買い主が見つかりやすい

もし買い主側の立場になって考えたら当然のことですが、購入した住宅にどの程度の欠陥があるのかはとても気になるところであり、かなり細部までこだわる人もいることでしょう。

インスペクションはガイドラインが定められており、専門家が実施するため、結果は非常に信頼のおける内容となり、その診断の結果、売り主も把握していなかった欠陥が見つかることも多いです。

買い主側への印象も、ちゃんとインスペクションをしているということで安心感が湧くことは間違いありません。

また、検討材料のひとつにインスペクションを行っているかどうかを見ている買い主もとても多いので、売却に有利になることでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険に加入することができる

既存住宅売買瑕疵保険は、インスペクションに合格していることを条件に加入できる保険です。
もし、この保険に加入していれば、中古住宅を購入後に瑕疵が判明した場合にも対応できるため、購入後のトラブルを防ぐことができます。

この保険があるかないかも、買い主に安心を与える要因のひとつでもあります。

また、既存住宅売買瑕疵保険は、買い主にとっても税制面での優遇措置等があるため、瑕疵が発見されなかったとしてもメリットのある保険です。

ぜひインスペクションを実施して加入しておきたい保険ですよね。

売買契約をスムーズに行うことができる

売買契約時、当事者同士で欠陥箇所や建物の状態を確認し合わなけれあわなければなりませんが、インスペクションを行っていれば、専門家によって診断結果が出ていますから、お互いに納得して契約を進めることができます。

また、インスペクションを行わなければ、既存住宅売買瑕疵保険にも加入していないため、後々になってトラブルに発展した場合、対応が困難になってしまいますよね。

不動産の売買は大きな金額が絡んでくるため、極力トラブルを回避するためにも、できるだけのことはしっかり行っておきましょう。

インスペクションは必ずやっておいたほうがいい理由

インスペクションは、築年数の古い築浅どころか新築住宅も含めて必ず全て行うべきです。

古い物件に関しては、目で見える壁のひび割れや欠損、雨漏りなどは自分でも発見が可能ですが、排水管などの見えない部分の老朽化は自分で確認できないうえ、日常生活上の支障をきたす可能性が高い部分だからです。

古民家などを売却する場合は、買い手もある程度の欠陥があることは承知の上ですから、具体的にどの箇所がどの程度欠陥があるのかを、インスペクションを行っていることが前提でないと売買契約がスムーズに行えません。

 

なお、浅築であっても図面と違う材料が取り付けられているなど、問題のある施工が行われている可能性が0ではなく、支障はなくても近いうち欠陥となることもあります。

そのようなケースでは売り主側もまったく気づかないため、当然買い主に対して伝えることもできませんよね。

ですから必ずすべての売却物件に対してインスペクションを行うのが望ましいでしょう。

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今村

物件の付加価値が上がり、売却がしやすくなります。中古別荘でも高く早く売却できる可能性が広がります。売却に対する売主の本気度も示すことになります。

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石倉

売主にとって結果的に損はないと思います。一番大切なことは、現実を正しく知ることです。現実から目をそらしていては、正しい判断をすることができません。

インスペクション(住宅診断)ってやっておくべき?のまとめ

インスペクションは住宅の診断を行うことであり、これから不動産売却を検討している場合には必ず出てくるワードです。

もし売却することになり、このインスペクションを実施した場合のメリットは次のようになります。

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  • 買い手が見つかる可能性が高くなる
  • 購入後に見つかった欠陥などでトラブルになるケースを防ぐことができる
  • 購入後にもしトラブルが起きた場合、インスペクションに合格することで加入できる既存住宅売買瑕疵保険を利用して、対応できるようになる。

いずれも売却を考えたときに、大きいメリットになる場合が多く、売却後もトラブルに巻き込まれるなどの面倒を防ぐことが可能です。

インスペクションに対しては、消極的な姿勢を見せる売り主も多く、欠陥が見つかった場合に売却金額が下がってしまうとか、そもそもインスペクションにかかる費用(約5万~8万円程度)が惜しいという方もいらっしゃると思います。

ということは、逆にしっかりとインスペクションを行うことで、他の売り主と差別化を図れるため、買い手からの印象も良くなるということです。

スムーズに売却が可能なうえに、トラブルも極力防ぐことができるわけですから、インスペクションを行うメリットは計り知れません。

また、築の浅い物件であってもインスペクションを実施しておくことをお勧めします。
それは、施工自体がしっかり行われないケースが稀にあるからです。

また、インスペクションに合格することで既存住宅売買瑕疵保険に加入できるという点も大きなメリットです。
これは、売買成立後に新たな瑕疵が見つかった場合に対応がしやすくなるため、買い主、売り主ともに売却後も安心して過ごせますよね。

もし、何も瑕疵がなかったとしても、税制面等の優遇措置があるため、経済的なメリットがあり、ぜひ加入しておきたい保険です。

今回はインスペクションの具体的な内容までは触れませんでしたが、もしあなたが不動産の売却を検討している場合、インスペクションを行うかどうかの決断を迫られる瞬間が必ずありますので、ぜひ行うことのメリットを知っておきましょう。

そして、なるべくインスペクションを行うことでスムーズでトラブルのない取引ができると良いですね。

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この記事の著者

行政書士:長尾 文弘
行政書士:長尾 文弘
建築・不動産が好きなファイナンシャル・プランナー。行政書士。元不動産営業マン。
神奈川県横浜市出身
40代既婚
人生の中で大きい取引になる不動産。
その不動産の取引に関する基礎的な知識、不安の解決、ノウハウなど、みなさまに分かりやすくお伝えします。

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