不動産の購入で住宅ローンを利用する場合に必要な知識は?

不動産売却に必要な費用・税金

不動産は非常に大きな金額の買い物であるため、一般的には住宅ローンが多く利用されています。

しかし、まだ不動産を購入したことがない人にとっては住宅ローンが大まかにはどういうものか知っていても、住宅ローンの仕組みや支払い方法について細かく知っている人は意外に少ないのではないでしょうか。

もしこれから不動産を購入する場合には、住宅ローンの知識は必須となります。

それは、住宅ローンは借金であり、返済するためには自分の収入状況によって計画を立てる必要があるからです。

多くの場合、住宅ローンは主にサラリーマンが利用しますが、サラリーマンの場合は収入が安定しているため毎月の返済額は一定のほうが返済計画は立てやすいです。

また、住宅ローンは返済期間が短いほど利息部分が減るために、繰り上げやボーナス払いなどを駆使することで早く返済すれば得をすることもあります。

このように、住宅ローンは個人の環境によって最適な返済を行っていく必要があり、そのためには知識を身につけておかないと後々になって無理が出てきます。

ぜひ不動産の購入を検討している場合は、あらかじめ住宅ローンの知識を少しでも身につけておきましょう。

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行政書士 長尾

なお、住宅ローンはあくまで住居として利用する場合に借り入れることができ、不動産投資目的では利用できない点は注意しておきましょう。

まずは知っておきたい住宅ローンの金利の種類について

前提として、住宅ローンを利用する場合はその購入した不動産に居住することとなります。

そのうえで知っておきたいのが住宅ローンの金利の種類です。

これは固定金利変動金利の二つに分けられます。

それぞれの金利の仕組みは、その名の通り固定した金利を支払っていくか、それともその時々で変動する金利で支払っていくかということになります。

このうち固定金利には3年や5年といった一定期間を固定する固定期間選択型と、支払期間が終了する全期間の金利を固定する全期間固定金利型があります。

全期間固定型の代表的なものとしてはフラット35があります。

また、固定金利と変動金利を組み合わせたミックスローンというものもあります。

これはどういうものかというと、2千万円のローンを組んだ場合、1千万円分は固定金利、残りの1千万円は変動金利とするなど、異なる金利を組み合わせることができます。

いくらずつどちらの金利にするかを自由に決めることができるため、金利の変動リスクをある程度減らすことが可能となっています。

住宅ローンの金利は今後支払っていくうえでかなりのインパクトになりますから、周囲の話に流されずに自分に合ったプランで選ぶようにしていきましょう。

住宅ローンの返済方法には2種類ある

返済方法はそれぞれ

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  1. 均等返済
  2. 均等返済

の2種類があります。

一見すると似ているため、違いがわかりにくいですが、元利均等返済は一定の元金と利息を支払う返済方法で、元金均等返済は返済額に占める元金の割合が一定で、返済初期は返済額が大きくなりますが、元金の減少が早くなるため、だんだん返済額が少なくなっていきます。

どういうことかというと、元利均等返済は総額でみると元金均等返済よりも大きくなりますが、毎月の返済額が一定のため、計画的に返済しやすい仕組みとなっています。

それに比べて元金均等返済は初期の返済負担が大きく返済計画は立てにくいですが、総額でみると元利均等返済よりも少なくて済みます。

これもどちらを選ぶかは自分のライフプランに合ったほうを選択するべきですが、元金均等返済は取り扱っていない金融機関もあるため、あらかじめ確認をとっておくと良いでしょう。

また、住宅ローンにはボーナス返済を設定することができます。

このボーナス返済については、自身が勤めている会社が安定してボーナスが支払われるのかどうかがポイントとなってきます。

尚、金融機関によってはボーナス返済の振り分ける割合を50%までとしているところが多く、フラット35などでは40%までとなっています。

住宅ローンは繰り上げ返済ができる

住宅ローンは長期間に渡って返済を行うため、金利の支払い分が想像しているよりもかなり大きくなります。

そのためなるべく早期で返済を終わらせることによって、総額で支払額を少なくすることができます。

それが期間短縮型の繰り上げ返済と呼ばれるもので、住宅ローンの返済中に元金の一部を前倒しして返済することができます。

また、返済期間は当初と変わらず、毎月の返済額を減らすための返済額軽減型の繰り上げ返済があります。

ただし、返済額軽減型は取り扱っていない金融機関もあるため、やはり事前に確認しておくと良いでしょう。

繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済には注意すべき点がいくつかあり、期間短縮型の場合、返済期間が10年を切ると住宅ローン控除が使えなくなるほか、金融機関によっては繰り上げ返済の手数料がかかってくるケースもあります。

基本的にはネットで手続きできる場合は無料で行えますが、オンラインに対応していない信用金庫や信用組合では窓口のみでしか手続きができず、手数料がかかってきます。

金額的にも数万円かかることがあるため、繰り上げ返済の手数料についてもあらかじめ確認しておくのが良いでしょう。

また、繰り上げ返済には下限額が設けられています。

どういうことかというと、最低でもある金額以上を支払わないと繰り上げ返済を受け付けてくれないというものです。

金額はまちまちで、1万円以上の場合もあれば10万円以上の場合もあり、なかには100万円が下限額の場合もあります。

これらのおさらいとして、繰り上げ返済について確認しておくべきことは

check!

  • 返済軽減型の繰り上げ返済は可能か
  • 繰り上げ返済の際はオンラインで可能か、また、手数料はかかるのか
  • 繰り上げ返済を行う場合には最低いくらから必要なのか

ということになります。

住宅ローンは金額も大きく長い付き合いとなります。

その住宅ローンのなかでも繰り上げ返済は非常に重要で、繰り上げを行うことで総額の支払いを減らすことができ、うまく繰り上げながら早めに負担を減らせるようにしていきましょう。

不動産の購入で住宅ローンを利用する場合に必要な知識のまとめ

まず不動産は大きな買い物であり、自身の年収の数倍から10倍以上になるような巨額の支払いが必要となってきます。

そんなときに利用するのが住宅ローンであり、住宅ローンを購入する場合には誰もが検討することでしょう。

その住宅ローンにはほぼ必ず利息も支払わなければならず、これは返済期間が長期になるほどその金額も大きくなっていきます。

その利息には全期間、もしくは一定期間の金利が決まっている固定金利と、情勢によって金利が変動する変動金利があり、最初にどちらかを選択することになるでしょう。

固定金利と比べて変動金利は、その時の情勢によって金利が頻繁に見直されるために上昇するリスクがありますが、2023年現在では日本銀行が金利を抑える政策を継続することを宣言しているため、変動金利のほうが人気です。

しかし、先のことはどうなるか分からないため、いつかは金利が上昇すると思います。

それも踏まえてどちらの金利にするかを検討してみましょう。

そして、返済方法については

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  • 返済方法をどうするか
  • 繰り上げ返済の計画

この2点をあらかじめ知っておいたほうが良いでしょう。

返済方法は元利均等返済元金均等返済があり、繰り上げ返済には期間短縮型返済額軽減型があります。

金融機関によってはどちらかしか扱っていない場合があるため、借り入れる前に確認しておかないと返済スタートしてから最適な方法を選べないといった事態になることもあります。

ですから、最低限上記のことは知識として身につけておくと良いでしょう。

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行政書士 長尾

住宅ローンは途中で返済が滞ってせっかく購入した住宅を手放さなければならない事態が最も恐ろしいパターンです。利用する場合は必ず余裕をもった返済計画を立てましょう。

 

この記事の著者

行政書士:長尾 文弘
行政書士:長尾 文弘
建築・不動産が好きなファイナンシャル・プランナー。行政書士。元不動産営業マン。
神奈川県横浜市出身
40代既婚
人生の中で大きい取引になる不動産。
その不動産の取引に関する基礎的な知識、不安の解決、ノウハウなど、みなさまに分かりやすくお伝えします。

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