売却時に知らないといけない確定申告について詳しく知りたい

不動産売却に必要な費用・税金

「別荘を売却したら確定申告って必要?」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。」

別荘を売却したら確定申告が必要です。

しかし、別荘売却の確定申告は計算が難しく、準備や手続きも分からないという方も多いものです。

そこで、この記事では別荘売却で必要な確定申告の計算方法や手続きについて分かりやすく解説します。

 

別荘を売却して利益が出たら確定申告する必要がある?

別荘などの不動産を売却した場合、その利益に対して税金が発生するため確定申告の必要があります。

大まかにいうと、「売却して利益が出たら確定申告して税金を払う」というイメージでよいでしょう。

そのため、売却しても利益が出てない場合は確定申告の必要ないのです。

例えば、3,000万円で購入した別荘を1,000万円で売却した場合、2,000万円の赤字となるので確定申告は必要ありません。

しかし、不動産売却の「利益」の計算では、減価償却なども考慮しないといけないため、一見赤字のようでも実は利益が出ている可能性もあるのです。

不動産売却での税金は高額になる可能性が高いもののため、慎重に計算して申告する必要があります。

確定申告の方法や計算などをしっかりと理解することが大事なのです。

不動産売却にかかる費用は下のリンクでご紹介していますので合わせてご参考ください。

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利益を自分で計算して確定申告しよう

「確定申告って難しそう」そんな不安をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

しかし、不動産売却の確定申告も、自分で計算して申告することが可能です。

計算が不安な方や手続きが面倒という方は、確定申告書の作成から手続きまでを税理士に依頼できます。

税理士に依頼するという場合でも、どれだけの税金を自分で納めなければならないのか把握できるようにある程度の知識がある方がよいものです。

以下では、別荘売却時の税金の算出方法を解説するので、基本的な知識として押さえておくとよいでしょう。

 

譲渡所得税の計算方法

不動産売却の利益に対しては、「譲渡所得税」が発生します。

この利益とは、売れた金額から購入した金額や売却に掛かった経費を引いたものです。

譲渡所得税の大まかな計算法は次のとおりです。

譲渡所得税の計算

  1. 譲渡所得(課税対象額):売却価格-(取得費用+譲渡費用)-特別控除
  2. 譲渡所得税:課税譲渡所得×税率

まずは、課税対象となる「①譲渡所得」を算出します。

譲渡所得は、売却金額から物件の取得費(購入費用)と登記手数料などの譲渡に掛かった費用を差し引きます。

契約書をなくした場合や相続した物件などで取得費用が不明な場合は、売却金額の5%を取得費用として計上できます。

ただし、この取得費用はそれまで減価償却費用を計上していた場合は、計上した分を差し引かなければいけないので注意しましょう。

ここから、さらに特別控除を適用できる場合は差し引きます。

なお、別荘は生活に必要不可欠なものはないので、税制面の優遇措置が適用できないため、基本的に特別控除はありません。

例えば、5,000万円で購入した別荘を7,000万円で売却(譲渡費用300万円/特別控除なし)の場合は、次のとおりです。

check!7,000万円-(5,000万円+300万円)=1,700万円

よって、1700万円が利益となります。

この額に税率を掛けて「②譲渡所得税」を算出します。

譲渡所得税の課税率は物件の所有期間により異なり、次のとおりです。

上記の例で、別荘の所有期間が10年の場合は次のようになります。

所有期間 課税率(所得税+住民税)
短期譲渡所得税 5年以下 39.63%
長期譲渡所得税 5年超 20.315%

check!1,700万円×20.315%3,453,550

345万円の税金が課せられるのです。

実際の譲渡所得税計算では、減価償却費用の計上や取得費用の計算など複雑な場合があります。

不安な方は、一度専門家に相談することをおすすめします。

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確定申告はいつするの?

確定申告はいつでもできるものではありません。

期間が決まっており、期間を超えるとペナルティもあるので申告期間に注意が必要です。

ここでは、「申告」と「納税」それぞれのタイミングを見ていきましょう。

 

確定申告のタイミング

確定申告は、別荘売却した年の翌年の216日から315日の間で行います。

期間内で申告書などの必要書類を準備し、管轄の税務署で確定申告します。

確定申告は期間内にする必要があります。

この期間を過ぎてしまうと、確定申告自体は可能ですが、期限後申告となってしまうものです。

期間を超えた日数に応じて延滞税や無申告加算税が課せられる可能性があるので、注意が必要でしょう。

期間内で申告することが前提ですが、万が一、期間を超えた場合は少しでも早く対処することでペナルティは軽くなるので、なるべく早く対応することが大事です。

ただし、確定申告の期間は曜日などの関係で前後する可能性があります。

2020年・2021年は新型コロナウイルスの影響により申告期間の延長ということもありました。

申告期間は事前に確認しておくとよいでしょう。

 

納税のタイミング

「確定申告を無事に済ませたから完了」ではありません。

確定申告は、必要な税金を納めてようやく完了となるのです。

基本的には、確定申告と同じ期間での納税が必要となります。

納税については確定申告後に通知が来るわけではないので、自分で納税します。

しかし、高額になると一度で支払えないという場合もあるでしょう。

そのような場合は、確定申告時に「延納」手続きしておくことで、一部の納税期間を延ばしてもらうことが可能です。

手続きもせずに納税しなければ、ペナルティも課せられるので期間内で納税や手続きできるように注意が必要です。

 

売却時の確定申告のやり方

ここでは、具体的な確定申告のやり方についてご紹介します。

確定申告の主な流れは次のとおりです。

確定申告の流れ

  • 必要書類の準備
  • 確定申告書の作成
  • 税務署へ申告

 

必要書類を準備しよう

まずは、確定申告するために必要な書類を準備しましょう。

必要書類には次のようなものがあります。

必要書類

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡所得計算証明書
  • 不動産売却時の売買契約書の写し
  • 売却した不動産の購入時の売買契約書の写し
  • 仲介手数料などの領収書の写し
  • 売却した不動産の登記簿謄本

確定申告書と分離課税用の申告書・譲渡所得内訳書は税務署でもらうことや国税庁のホームページなどでダウンロードできます。

他の書類は、自分で用意する必要があるので早めに準備しておくようにしましょう。

 

確定申告書を作成しよう

確定申告で作成が必要な書類は以下のものです。

作成書類

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書

手書きで記入するだけでなく、インターネットのサイトや会計ソフトを利用して作成もできます。

国税庁のウェブサイト「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、入力漏れや計算ミスを防げるので、手書き計算が不安な方は活用しましょう。

基本的な記入方法は、国税庁のホームページで紹介されているので、確認しながら記入します。

また、確定申告は税理士に依頼も可能です。

確定申告時期の前には税務署や税理士などで無料相談を設けている場合があります。

不安な方は、一度無料相談や、税理士への依頼などを検討するとよいでしょう。

 

確定申告書を税務署に提出しよう

確定申告書を作成したら、申告期間内に管轄の税務署に申告します。

申告方法としては、次の方法があります。

申告方法

  • 持参
  • 郵送
  • 電子申告(e-Tax

持参の場合は、直接税務署の窓口で申請するため、その場で不備など最低限はチェックしてもらえるので、不安な方は窓口で申告するとよいでしょう。

ただし、申告期間の税務署は非常に込み合うものです。

持参は受付時間も限られているので、仕事があり時間が割けないという方もいるかと思います。

郵送であれば、申告書と必要書類を添えて郵送するだけで申告できます。

必要書類の貼付漏れに注意して郵送するだけなので手軽です。

郵送の場合は消印日が提出日となるため、期限ギリギリの提出には注意しなければなりません。

近年利用者が増えているのが、電子申告(e-Tax)です。

電子申告では、確定申告書の作成から申告までをネット上で完結できます。

申告期間内であれば24時間手続き可能なため、時間を気にせず申告できるというメリットもあるのです。

電子申告は事前にマイナンバーカードの登録や登録で使うカードリーダーの準備が必要になります。

しかし、一度登録してしまえば翌年以降の申告を手軽に申告できるようになるので便利です。

 

まとめ

別荘売却での確定申告の計算方法や期間・手続きについてお伝えしました。

別荘売却の利益には譲渡所得税が発生するため確定申告が必要です。

しかし、譲渡所得税は計算が複雑で難しいものでもあります。

別荘売却では高額な税金が発生することもあるので慎重な計算が必要なものです。

確定申告が不安な方は、一度プロに相談してみることを検討してはいかがでしょうか。

また、実際に別荘を売却して確定申告が必要な場合は、不動産会社に相談してみましょう。

確定申告についても相談に乗ってくれるのかは、不動産会社選びの判断基準にもなります。

別荘売却や確定申告でお悩みなら、いなかも家探しへお問い合わせください。

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この記事の著者

宅地建物取引士:今村 崇一
宅地建物取引士:今村 崇一
資格:宅地建物取引士
不動産会社に10年を超えて在籍し、Webの業務をこなしながら宅建の資格を取得。勤務中に色々なお客様の悩みや喜びの気持ちに接して来た経験を活かして、不動産売却(別荘売却)に少しでもお力になれるよう協力します。
売却するということは、お客様の目に留まる集客サイトが必要です。
このサイトに物件を掲載することが売却への早道になるよう努力し続けます。
ぜひ「いなかも家探し」に掲載してと不動産会社にお願いしましょう。
https://resort-bukken.com/

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