契約不適合責任とは?買い主が行使できる4つの権利

不動産売却のトラブル

2020年4月、民法大改正によって「瑕疵担保責任」がなくなり、「契約不適合責任」が登場しました。

これによって買い主は大きく分けて次の4つの権利が定められることになりました。

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  • 追完請求権
  • 代金減額請求権
  • 損害賠償請求権
  • 解除請求権

これらの権利は、いずれも「契約内容と違う場合に、買い主が売り主に対して行使できる権利」となっています。

不動産売買においては、売買契約が完了し、決済して目的物を引き渡した後のトラブルが非常に多くなっています。

したがって、この権利については、トラブルを防ぐためにも買い主、売り主ともに必ず知っておいたほうが良いでしょう。

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もちろんトラブルがないに越したことはありませんが、予想外の展開も頻繁に起きるため、正しい知識をもって適切な対応力を身につけておくことが重要となってきます。

もともとこれらは実務上では契約書に盛り込まれていることはありましたが、法改正によって明確に定められることとなりました。

大まかな印象としては、以前の瑕疵担保責任よりも、非常に買い主側に有利な改正になったなという感想です。

今回は売買契約を締結したあとに発生する契約不適合、それに伴う買い主側の権利について説明していきます。

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追完請求権

追完請求権とは、引き渡された目的物が、契約内容と適合しない場合に、売り主に対して補修や代替物、不足分の引き渡しを請求できる権利です。

もしこの追完請求権によっても解決が難しい場合には、他の代金減額請求や損害賠償請求、解除によって解決することになります。

また、この追完請求はあくまで売り主に責任がある場合であって、買い主の責任で不適合が発生した場合には、買い主は請求することはできません。

代金減額請求権

代金減額請求は、先の追完請求に対して売り主が応じない場合に行使することができる権利であり、その契約の不適合の度合いに応じて減額を請求することができます。

また、追完請求をすることなく、いきなり代金の減額を求めることもできるケースとして、

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  • 履行の追完が不能であるとき
  • 売り主が追完を拒絶する意思を明確にしているとき
  • 一定期間内に履行しなければ、契約の目的が達せられない場合にその期間を経過したとき
  • その他、上記以外のケースで追完請求をしても履行される見込みがない場合

と定められています。

追完の請求によっても解決しなかった場合に代金減額請求を行う場合(催告代金減額請求)と、追完請求が必要ないケース(無催告代金減額請求)の2パターンがあるため、売り主側はよく知っておくとよいでしょう。

この代金減額請求についても、追完請求と同じく、買い主に責任がある場合には請求することはできません。

損害賠償請求権

契約をしても売り主が履行しない、または不能である場合に、買い主が損害賠償請求をすることができます。

旧民法である瑕疵担保責任のときは、売り主側の過失がなかった場合でも損害賠償請求は行えましたが、現行の契約不適合責任となってからは、売り主側の過失責任が必要になりました。

損害賠償の範囲については、旧民法では信頼利益(売買目的物に瑕疵が無いと信頼したことによって支払った準備費用)

のみとなっていましたが、現在では履行利益(もし履行されていれば得られたであろう利益)にも広がっています。

買い主にも責任がある場合には過失相殺される可能性もありますが、売却する側としては義務を果たす責任感を持つことによって防ぐことが可能ですよね。

解除権

解除権についても、以前の瑕疵担保責任の場合と違って、解除請求が可能となる範囲が広がりました。

以前までは契約の目的が不達成の場合に解除を請求できましたが、現在では以下の2種類の解除権があります。

催告解除

例えば売買契約が成立し、買い主が売り主に対して期間内の履行を請求したが、軽微な内容等を除いて履行されなかった場合には買い主側は契約を解除することができます。

事前に期間を定めて履行を請求していることから、催告解除と呼ばれます。

無催告解除

催告をすることなく、ただちに契約を解除できるケースは次のような場合になります。

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  • 履行が全て不能であるとき
  • 相手側が履行を全て拒絶する意思を明確にしているとき
  • 契約内容の一部が履行不能な場合、または相手側が一部の履行を拒絶している場合に、残った部分では契約目的を達成できないとき
  • 一定期間内に履行しなければ目的を達成できない場合に、相手側が履行せずその期間を経過したとき
  • 上記以外で、相手側が履行しないことで契約目的が達せられる見込みがないとき

なお、これらの解除について過失の有無はどうなっているかというと、買い主側は過失があれば解除権は行使できませんが、売り主側は過失の有無は問われず解除権を行使されます。

ですから、売却する場合には特にこの解除権の要件を確認しておかなければいけません。

契約不適合による請求はどれくらいの期間まで有効なの?

契約不適合による期間制限は、民法の条文で次のように定められています。

566条(担保責任の期間の制限)売り主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買い主に引き渡した場合において、買い主がその不適合を知ったときから1年以内にその旨を売り主に通知しないときは、買い主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除をすることができない。ただし、売り主が引き渡しのときにその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

従来、旧民法の瑕疵担保責任のときは「買い主が事実を知った時から1年以内に請求」をしなければ失権していました。

ただ、この場合は事実を知ってから請求するまでの過程で、具体的にどんな瑕疵があるかを証明したり、損害賠償額を示す根拠集めをしたり等、非常に負担のかかるものでした。

ところが現在では契約の不適合を売り主に通知するだけでよく、買い主側に有利な法改正がされています。

例外としても、売り主側が悪意重過失であった場合には、買い主側が通知すらしなくても権利を行使することができ、売り主側は売買において誠実性が求められますよね。

また、上記条文は目的物の種類や品質に限定されており、そのほかの数量不足等は債権の消滅時効である主観的起算点(権利を行使できることを知った時点)から5年のルールが適用されます。

契約不適合で買い主が行使できる4つの権利まとめ

売買において契約の不適合があった場合、買い主側は売り主に対して4つの請求権利を行使することが認められています。

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  • 追完請求
  • 代金減額請求
  • 損害賠償請求
  • 解除請求

まずは契約内容に不備があった場合、原則として追完請求をして不足分を補うことを要求できますが、それが不能の場合には代金の減額や損害賠償、解除などを行使することができるようになります。

売り主側としてはこれらの内容を知っておくことはもちろんのこと、不適合責任の有無に気を付けるとともに、売買において誠実性を持った姿勢を持つことが望ましいです。

不動産の売買は、法律でそうなっているからこうだ という簡単なものではなく、感情面でも大きく揺さぶられる取引です。

買い手側は、購入後にその物件での過ごし方を想像して、そのイメージ通りになると確信して大きな金額を支払うわけですから、契約に不適合があれば当然、負の感情も大きくなります。

売り主側は、そうした点も考慮しながら、誠実に売買契約を行い、トラブルを極力減らす努力も怠らないようにしましょう。

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投稿者プロフィール

長尾文弘
長尾文弘
建築・不動産が好きなファイナンシャル・プランナー。行政書士。元不動産営業マン。
神奈川県横浜市出身
40代既婚
人生の中で大きい取引になる不動産。
その不動産の取引に関する基礎的な知識、不安の解決、ノウハウなど、みなさまに分かりやすくお伝えします。

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