田舎の土地活用すべき??しないべき??具体的な活用例なども紹介

不動産売却の相談・方法

「田舎に土地があるけどどうしよう…」
そのようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるでしょう。
田舎の土地は、人口の少なさや立地などが問題となり土地活用が難しい場合があるので、判断を慎重にする必要があります。
しかし、活用しにくい田舎の土地であっても対処方法もあるものです。
この記事では、土地活用の基本や土地活用しやすい場所、しにくい場所と対処法など分かりやすく解説します。
併せて、土地活用例も紹介するので参考にしてください。

土地活用とは

相続などで田舎の土地を所有した場合、住む予定がなければ土地活用するというのも一つの手段となります。
しかし、土地活用と言ってもなんとなくイメージはありますが、具体的にはよく分からないという方も多いものです。

そもそも土地活用とは

土地活用とは、土地の所有者が資産を増やすことを目的に、土地を有効的に活用することを言います。

土地は、ただ持っているだけでも管理費や固定資産税が発生するものです。
何もしないで所有しているだけの土地なら、プラスどころかマイナスの財産とも言るでしょう。
その使用しない土地を有効活用し利益を得るための事業などをすることを、土地活用と言うのです。

土地活用として、一般的にイメージされるのはアパートやマンションなどの賃貸住宅を建築し、家賃収入を得ることでしょう。
他にも、駐車場などとして活用する方法や土地として貸し出すという方法もあります。

土地はそのままの状態では、固定資産税の軽減が受けられないため、高い固定資産税を払い続ける必要があるのです。
居住用物件や誰かに貸し出すことで、固定資産税の軽減を受けられるようになります。
また、土地活用することで収益が生まれるというメリットがあるものです。
少なくとも固定資産税分の収益を生み出せれば、所有者にとってメリットがあると言るでしょう。

土地活用で稼ぐ方法

いずれの土地活用であっても、必ず最初に投資する必要があります。
そのため、土地活用で稼ぐためにはいくら投資して、いくら回収できるのかを慎重に判断することが必要なのです。
とくに、土地活用スタート時はマイナスになるケースがほとんどでしょう。
いくら稼げばいいのか、どれくらいのマイナスまで許容範囲なのかを最初に決めておくことが重要になります。

また、土地活用していると税金なども発生するので、ある程度の税金や不動産の知識も必要です。

土地活用する以上、ただの所有者から事業主に代わります。
経営者意識を持ち、収支計画や必要な知識などをしっかりと身に着けたうえで、土地活用することで失敗を防げるでしょう。

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土地活用しやすい場所と土地活用しにくい場所の見極め方

土地活用にはさまざまな方法がありますが、どの土地活用方法でも土地の立地や需要・人口が重要なポイントとなります。
とくに田舎の土地は活用しにくい場所のケースが多いため、活用できるのかどうかを見極める必要があるのです。

土地活用しやすい場所の特徴

活用方法によっても異なりますが、一般的に活用しやすい場所の特徴として、次のようなことがあります。

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  • 立地がいい
  • 需要がある(集客を見込める)

立地が良く需要が見込める土地であれば、土地活用しやすいでしょう。
ただし、エリアごとの特徴や動向をしっかりリサーチした、需要を見極める必要があります。

例えば、住宅街に駐車場を作っても利用者が見込める場合と見込めない場合があります。
近くに商業施設などが多ければ駐車場としての需要はありますが、ベッドタウンの住宅街に駐車場を作っても需要は見込めないでしょう。
アパートやマンションも、周りにある程度の賃貸住宅を必要とする人がいることが重要になります。

その土地の需要や立地に合わせた土地活用することが重要になるのです。

土地活用しにくい場所とその対処法

土地活用しにくい場所には、次のような特徴があります。

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  • 立地が悪い
  • 法律などの制限のある土地

田舎などでは、人口が少なく活用しても集客が見込めない土地もあります。
そのような土地に、アパートや駐車場を建設しても収益を得られない可能性が高いでしょう。
また、田舎で土地活用するうえでは土地の制限を把握しておくことが重要です。
とくに、次のような場合、土地の活用が難しくなります。

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  • 市街化調整区域内
  • 農地法で農地として定められている土地

市街化調整区域とは、都市計画法で市街化を抑制すると定められた区域のことを言います。
市街化調整区域に指定されていると、建物の建設などで制限が掛かる可能性があるので事前に確認が必要です。
また、農地法で土地の地目が農地と定められている場合、別の名目に変えるときには農業委員会の許可が必要になります。
ただし、時間は掛かりますが地目を変更すれば活用は可能です。

土地活用しにくい場合でも、土地活用を諦める必要はありません。
立地が悪く集客が見込めない土地でも、太陽光発電や高齢者向け施設などの需要が見込める可能性もあります。
とくに太陽光発施設なら集客の必要はなく、設備を設置さえすれば売電収入を得ることが可能です。
また、農地であっても他の農家に貸し出す方法や、自分で農地として活用するという方法もあります。

活用しにくい土地でも、活用方法は意外にあるため、まずは土地活用について知識を深め、土地に合った活用方法を選べるようにすることが大切です。

おすすめの土地活用例

ここでは、田舎の土地でも収益を見込めるおすすめの土地活用方法を紹介します。
土地活用方法には、次のような方法があります。

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  • アパートやマンション
  • 高齢者向け施設
  • 太陽光発電

アパートやマンション

田舎の土地であっても、駅近など立地が良ければアパートやマンションとしての活用を検討すると良いでしょう。
また、集合住宅ではなく戸建て賃貸住宅という手段もあります。
戸建て賃貸なら、多くの入居者を集める必要はなく、田舎でも運用しやすいというメリットがあります。
ただし、戸建て賃貸の場合は、空室が出てしまうと収益がゼロ円になってしまうので注意しなければなりません。

また、どんな立派な住宅を建設したとしても、そもそも人口が少ない地域では、賃貸経営は難しいでしょう。
入居者を見込める土地なのか、地域性などを把握したうえで判断することが大切です。

高齢者向け施設

人口の少ない田舎でも比較的需要が見込めるので、高齢者向け施設です。
少子高齢化の進む日本では、老人ホームや介護施設などの需要が高まっている傾向があります。
また、大規模な施設を建設するにはそれなりの敷地も必要になるため、田舎の土地の方が活用しやすい場合もあるのです。

高齢者向け施設を建設する場合、自治体によっては補助金の支給を受けられる場合もあります。
自治体の窓口やホームページなどで確認すると良いでしょう。

ただし、高齢者向け施設は、施設の規模が大きくなる場合が多く、その分建設費用も高額になる可能性があります。
場合によっては億単位の資金が必要になる場合もあるのです。
運営するにしても、ある程度の経営知識なども必要になってくるので注意しましょう。

太陽光発電

集客を見込めない土地でも活用できるのが、太陽光発電です。
日当たりさえ確保できれば、安定した収益を確保できるというメリットがあります。
基本的には、太陽光発電では10年~15年掛かて投資金額を回収することを目標として、運営します。
集客や運営などのリスクは少ないですが、収益自体も少ないローリスク・ローリターンの土地活用になる点には注意しましょう。

また、注意点としては、それなりの広さの土地が必要ですし、景観も悪くなるため、今後、敬遠されることも多くなってくるのではないかと予想されます。

自然と調和が求められるため、無秩序な設置を巡ってトラブルにならないように、しっかりと手続きが必要になることでしょう。

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まとめ

田舎の土地活用方法について、土地活用しやすい土地の特徴やしにくい土地の特徴・土地活用例などお伝えしました。
田舎の土地は、集客が見込めないなど立地が悪い可能性が高いので、需要や集客性などをしっかりリサーチしたうえで土地活用を検討することが大切です。
しかし、土地活用すれば収益が発生し、何もせずに土地を所有しているよりもメリットは大きくなる可能性があります。
この記事を参考に、土地活用の方法や注意点などを把握し、需要に合った土地活用ができるようにしましょう。

この記事の著者

宅地建物取引士:今村 崇一
宅地建物取引士:今村 崇一
資格:宅地建物取引士
不動産会社に10年を超えて在籍し、Webの業務をこなしながら宅建の資格を取得。勤務中に色々なお客様の悩みや喜びの気持ちに接して来た経験を活かして、不動産売却(別荘売却)に少しでもお力になれるよう協力します。
売却するということは、お客様の目に留まる集客サイトが必要です。
このサイトに物件を掲載することが売却への早道になるよう努力し続けます。
ぜひ「いなかも家探し」に掲載してと不動産会社にお願いしましょう。
https://resort-bukken.com/

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