「別荘を売却したいけどできるだろうか？」「上手に売却するコツって？」そのような悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
別荘を利用しなくなった、管理費が思ったよりも掛かるなど、さまざまな別荘を売却したい理由があるものです。
しかし、通常の物件とは異なる別荘は、売却するうえで理解しておかないといけないことも多々あります。
別荘売却の注意点を見逃すと、売却できない場合や、売却できても大きく損してしまうという可能性もあるのです。
この記事では、別荘売却の注意点やポイントを分かりやすく解説します。
目次
別荘と居住用住宅の税制上の違いとは？
別荘売却で、もっとも注意しなければならないのは税金です。
別荘は、居住用の住宅とは用途が異なるため、税制上注意しなければならない点があります。
別荘売却で、税金に関して以下のことに注意しましょう。
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- 売却時のマイホーム特例の適用を受けられない
- 保有時は固定資産税の特例についても注意
売却時のマイホーム特例の適用を受けられない
不動産を売却した場合、売却の利益に対して税金が課せられます。
しかし、売却した不動産が居住用に利用していたマイホームである場合は、さまざまな控除を適用でき、税金が発生しないことがほとんどです。
マイホーム売却で、適用できる特例には次のようなものがあります。
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- 3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買い替え特例
- 居住用財産買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、マイホーム売却で出た利益から3,000万円を控除できる制度です。
例えば、売却で2,000万円の利益が出た場合、通常の物件であれば2,000万円に対して税金が課せられ高額になる場合があります。
しかし、売却した物件がマイホームでありこの特例を適用すると、売却利益の2,000万円から3,000万円を差し引けるのです。
この場合、－1,000万円となるため、税金は発生しません。
○10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、売却利益に課せられる税率が軽減する制度のことです。
利益が6,000万円以下であれば、通常20.315%課せられる税率を14.21%に軽減でき、税金額を抑えられます。
○特定居住用財産の買い替え特例
特定居住用財産の買い替え特例は、マイホームを売却して新しくマイホームに買い替えた時に、課税を将来に繰延できる制度のことです。
売却額が買い替えた物件の購入代金よりも少ない場合に適用できます。
○居住用財産買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
マイホーム売却で損が出た場合でも、適用できる制度として・居住用財産買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除があります。
この制度では、マイホームを売却し新しくマイホームに買い替える場合の損額を他の所得と相殺でき、翌年以降にも繰り越せる制度です。
○特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
損が出た場合に適用できるもう一つの制度が、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。
この制度では、売却のみをして売却額で住宅ローンを完済できない場合に適用できます。
こちらも、損額を他の所得と相殺でき、翌年以降にも繰り越せるので、所得税の還付や住民税を抑えるのに役立つでしょう。
マイホームを売却する場合、上記のような特例により税制上の優遇を受けられます。
しかし、別荘は居住用の物件ではないためこのような特例を適用できません。
売却額で利益が出た場合はその額に税金が掛かり、損失が出たとしても税金は掛かりませんがそれだけで終わり所得税などの還付にはつながりません。
別荘売却では税制上のデメリットが多いことに注意しましょう。
保有時は固定資産税の特例についても注意
別荘は売却時だけでなく、所有時の固定資産税にも注意が必要です。
固定資産税とは、おおよそすべての不動産の所有者に課せられる税金のことです。
通常、居住用の土地や建物であれば固定資産税の特例措置を受けられ、固定資産税が大きく減額されます。
しかし、別荘は固定資産税の特例措置を適用できないため、固定資産税が軽減できず高額になる場合があるので注意が必要です。
ただし、別荘ではなくセカンドハウスとして認められれば、居住用物件同様に固定資産税の特例を適用できます。
セカンドハウスとは、自宅とは別の生活拠点であり第二の家と言えるものです。
セカンドハウスとして認められるには、生活拠点であると認められる必要があります。
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- 週末帰る場所として購入している
- 会社に近く平日寝泊まりしている
など、生活に必要であることが認められる必要があるのです。
セカンドハウスと認定されるのかは自治体によって判断が異なるので、自治体や税理士に相談すると良いでしょう。
別荘売却で苦戦するポイント
別荘を売却しようと思っても、現在は別荘売却が難しいというケースが多いものです。
別荘売却に苦戦する要因には、次のようなものがあります。
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- ターゲットが限られる
- 立地が悪いことが多い
- 維持費や修繕費が高くなりやすい
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ターゲットが限られる
別荘というと、富裕層が余暇を過ごすイメージを持っている方も多いでしょう。
別荘は、通常の物件とは使用目的が異なるので、間取りや設備などが居住向けではないことが多いものです。
日常生活するのに不向きという場合もあります。
別荘をリフォームして利用したいという方も増えてはいますが、まだ少ないものです。
居住用物件に比べ、購入層が限定されてしまうという点には注意が必要でしょう。
立地が悪いことが多い
自然の中でのんびり過ごすための別荘は、山奥や人里離れた場所に建築されている物件が多いものです。
数日間過ごすのには山奥でも問題ないでしょうが、毎日生活するとなると支障が出てくるものです。
日常生活を送るには立地が悪いことが多いのも、別荘売却が難しい要因となります。
維持費や修繕費が高くなりやすい
別荘は、築年数が古いという物件も多いものです。
その場合、修繕やライフラインの整備など初期費用が多く掛かる傾向があります。
また、一定期間だけ過ごすための別荘は、住んでいない期間に劣化が進むものです。
維持管理費や修繕費が多く発生するため、マイホームに掛かる費用とは別にそれらの費用を負担できる金銭的な余裕も必要なのです。
別荘を上手く売却するためのコツ
別荘は売約が難しいものですが、決して売却できないものはありません。
ここでは、別荘を上手に売却するためのコツとして次の3つを紹介します。
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- 売却が決まるまでしっかりメンテナンスする
- 建物を解体して更地で売却することも検討する
- 不動産会社に買い取ってもらうことも検討する
売却が決まるまでしっかりメンテナンスする
買い手としては、しっかりメンテナンスしてある物件の方が魅力はあるものです。
売約が決まるまでは、別荘の管理やメンテナンスを怠らないようにしましょう。
買い手がリフォームする場合でも、水回りやインフラ・建物の基礎など細かくチェックしたうえで判断されるのが一般です。
定期的にメンテナンスして、良い状態の別荘であれば買い手の印象を良くでき、売却につながる可能性が高まるでしょう。
建物を解体して更地で売却することも検討する
建物が老朽化しているなど建物で買い手が見つからない場合は、建物を解体して更地として売却するのも一つの手段です。
別荘は、間取りやデザインなどが独特なものも多く買い手が限定されるので、更地の方が買い手の幅も広がる可能性があります。
ただし、築年数が浅い場合など解体しない方がいいこともあるので、解体前に不動産会社に相談するようにしましょう。
また、更地にした場合、固定資産税が高くなるので注意が必要です。
建物が建っている土地に比べ、土地だけの場合固定資産税は最大で6倍になる可能性もあるのです。
更地にして長期間保有する場合は、固定資産税の負担が増えることにも注意が必要でしょう。
不動産会社に買い取ってもらうことも検討する
買い手がなかなか見つからないという場合、不動産会社に買い取ってもらうことを検討するのも良いでしょう。
買取とは、不動産会社が不動産を買い取って売却することを言います。
買取なら、不動産会社に直接売却するので、買い手を探す手間も掛かりません。
売却に掛かる時間も手間も省け、確実に売却できるので検討すると良いでしょう。
ただし、買取の場合市場価格よりも低い価格での売却になる可能性が高いものです。
また、物件によっては不動産会社でも買い取ってもらえないこともあるので確認するようにしましょう。
査定してもらう不動産会社選びがポイント
別荘の売却は不動産会社と一緒になって進めるものです。
パートナーとなる不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。
不動産会社選びのポイントには次のようなものがあります。
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- 複数の会社に査定依頼する
- 過去の実績を見る
- 別荘売却を得意とする不動産会社を選ぶ
- 良い担当者を見つけることも大事
複数の会社に査定依頼する
別荘を査定してもらう場合は、最初から1社に絞るのではなく複数の会社に査定依頼するようにしましょう。
1社だけでは、査定結果が高いのか低いのかも判断できません。
複数の会社から査定を受けることで、査定額の妥当性や会社の対応などを比較できるものです。
一括サイトなどを活用して、できるだけ多くの会社に査定してもらい、慎重に比較検討するようにしましょう。
過去の実績を見る
不動産会社の実績を調べることも大事です。
実績のない会社が、とにかく契約を取りたくて高い査定額を提示するというケースはよくあることです。
また、実績のない会社では対応が不慣れなこともあり、スムーズに売却できないこともあるでしょう。
不動産会社の過去の実績を調べたうえで判断することが大事です。
別荘の売却を得意とする不動産会社を選ぶ
不動産会社と言っても、得意分野は異なるものです。
別荘の売却を依頼するなら、別荘売却に強みを持っている不動産会社を選ぶ必要があります。
先述した通り、別荘は買い手も限られるなど通常の不動産とは異なる売却手法が必要になります。
別荘売却に不慣れな不動産会社では、売却ができないということもあるでしょう。
また、別荘のある地域に詳しい不動産会社であることも重要です。
その地域に詳しい不動産会社であれば、地域の特性や別荘売却ルートなどの情報を多く持っているので、売却の可能性が高くなります。
良い担当者を見つけることも大事
別荘売却は、担当者と一緒になって進めるものです。
担当者との相性や人柄も重要なポイントとなります。
親身になって売却をサポートしてくれる担当者なら、万が一別の不動産会社を選んだ場合でも快くサポートしてくれるでしょう。
反対に、対応が悪い、こちらの話を聞いてくれないなど担当者に不満がある場合は、その担当者や会社は避けることをおすすめします。
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まとめ
別荘売却の注意点やポイントをお伝えしました。
マイホームとは異なる用途を持つ別荘や、税制上の優遇を受けられないことや売却が難しいなど注意しなければならない点も多いものです。
別荘売却を得意とする専門家に相談するのが売却への近道となるでしょう。
いなかも家探しなら、別荘や田舎の物件の取り扱い実績が豊富でスムーズな売却をサポートできます。
売却を検討しているのであれば、まずはお気軽にお問い合わせください。
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この記事の著者
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資格：宅地建物取引士
不動産会社に10年を超えて在籍し、Webの業務をこなしながら宅建の資格を取得。勤務中に色々なお客様の悩みや喜びの気持ちに接して来た経験を活かして、不動産売却（別荘売却）に少しでもお力になれるよう協力します。
売却するということは、お客様の目に留まる集客サイトが必要です。
このサイトに物件を掲載することが売却への早道になるよう努力し続けます。
ぜひ「いなかも家探し」に掲載してと不動産会社にお願いしましょう。
https://resort-bukken.com/
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