夫婦共同の登記になっている場合はメリットデメリット？変更は？

前回「登記済権利証と登記識別情報の違いと扱い方は？紛失したときには？」の記事で書いたのですが、我が家の登記識別情報を確認しました。
無事に見つかったのはよかったのですが、気になる箇所が…。

結婚当初は、私も働いていた上、夫の貯金額が意外と少なかったため、
マンションを購入するために双方がお金を出したのです。

その際、あまり考えずに「共有」にした記憶があります。

しかし、いま冷静に考えるとそもそも
「共有にすることのメリットデメリットがあったのではないか？」
「離婚や死別したら不利なのでは？」
「今から見直したり変更をすべきなのか？そもそもできるのか？」
などが気になってきました。

しかも、入籍する直前にマンションを買ったため、私の名前が旧姓のままです。
「旧姓で書いてあるけど大丈夫なの？」
「変更できるの？」

と、購入時に不動産屋さんに何も確認すらしてなかった自分を悔いました。

今回はそんな「共有名義の家」について調べました。

●そもそも共有名義だとどうなるの

共有名義だと、共有している全員の同意がないとその物件を売れなくなります。

●共有名義だと離婚した場合はどうなるの？

共有者全員の同意がないとその物件を売れない。
となると、離婚をしてからマンションを売ろうとすると、おそらく会いたくないであろう夫や妻と連絡をとり、同意を得、書類を作成しなければならない。

 

それ以外にも、相手が行方不明になったり、再婚してから亡くなっていて、相続した子供などにさらに分割されて、複雑になることもありえます。

離婚するかもしれないと思ったら、不動産の名義を確認しておいた方がいいようですね。

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●共有名義だと死別した場合はどうなるの？

不動産の共有名義人が亡くなれば、その人の持分は相続の対象となります。

ということは夫婦ならば、相手の名義がこちらに、と思いがちですが、子供などに分割されて相続される可能性もあります。

うちの場合、縁起でもない話ですが、結婚をしている状態で夫と死別した場合、私と子供が相手の持ち分を相続することになるのですね。
もちろん私が死んだときは、旦那や子供のものになるということですね。

●共有名義にしたときのメリット

１．「住宅ローンの控除」「マンション売却時の控除」を、夫婦で2重に受けられる。

うちは、親族にお金を借りたので、このローン控除のメリットを享受できていません。親族から利息は付かなかったので損もしてないはずです。

マンション売却はこれからあり得ますから、その時「売却時の控除」のメリットはあることになります。

２．共有でも名義があれば、家の明け渡しを迫られることは無い。

（口では「出ていけ」と言えても、法的に明渡請求ができないらしいです。）

 

●共有名義にしたときのデメリット

１．共有者全員の同意を得なければならない

不動産の共有名義人が亡くなると、その持分が相続の対象となります。
相続で、共有名義人が、3人、4人と増えていく可能性があります。
人数が多いほど、不動産を売却する時などに全員の意見がまとまらないなど、トラブルが増える確率が上がりそうです。

２．贈与税の対象となるケースもある

不動産の共有名義人である妻が途中から仕事を辞めて収入がなくなるなどで、夫が全額住宅ローンを払うようになることもあるでしょう。
この場合「妻から夫への贈与」とみなされ、夫に贈与税がかかることがあります。

また、夫だけで購入した不動産を妻と共有名義で登記してしまうと、
夫から妻への「贈与」があったと判断され、妻に贈与税が課せられるおそれがあります。

ローンの控除分を得したいからと、専業主婦の妻を共有名義にするのは、贈与税で得しないかもしれないのですね。

 

３．住宅ローンの諸費用などが余分にかかる

住宅ローンの控除を人数分受けられる分、事務手数料や登記手数料なども人数分かかる場合があります。

金額の比較ができるなら、比較して検討するのがいいのかもしれませんね。

●旧姓で書いてあるけど大丈夫なの？

旧姓のままであると、物件の売却などの際に、変更をしなければならなくなります。

●旧姓で書いてある場合は変更できるの？

住所や姓の変更は、法務局へ行けば自分で手続きをすることもできるようです。
法務省で、登記申請書の書き方を教えてもらえるので、不動産の登記事項証明書や住民票、戸籍謄本を持っいきましょう。

法務局のホームページ
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/touki1.html
こちらに必要書類など詳細が書いてあります。
※登録免許税：不動産１個につき1,000円

わからない場合は司法書士に依頼するのがいいようです。
（※司法書士への報酬等費用がかかります。）

 

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●結論

不動産の登記は、分割していない方が売却の時に複雑にならずいいようですね。
相続などが発生したときにむやみに分割しないように考えた方がいいですね。

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