ある地方の別荘の決済・引渡し手続きが行われました。この案件は時間を要する売却プロセスを経ての取引でした。
当初、販売が難航する見通しでしたが、幸いなことに、営業担当者が忍耐強く努力し続けたことで、成果を得ることができました。
この物件、大きな問題を抱えていました。それは残置物が大量にあったことです。
目次
残置物（ざんちぶつ）とは？
「残置物」は、「ざんちぶつ」と読みます。あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、前の入居者が残していった様々な物品を指します。
代表的な例として、エアコン、冷蔵庫、照明などがあります。ただし、残置物は物件に取り付けられた「設備」とは異なり、処理方法も異なるため、注意が必要です。前の入居者が買主の承諾を得て残したものは、一般的には買主の所有物と見なされます。
他にも、私物や生活用品、ゴミ、家具（机やタンス、ソファー）、家電製品（洗濯機、テレビ、ガスコンロ）、日用品（食器や布団、衣類）、趣味用品（カメラやゴルフ用品）、付帯設備などがあります。
残置物がない方が高く早く売れます
結論から申し上げれば、残置物がない方が良いです。
不動産売却時に残置物がある場合、基本的には売主がその処分を担当しますが、処分にかかる費用は売主に請求可能です。ただし、賃貸の場合は、残置物の所有権は売主ではなく元住人にあるため、勝手に処分すると器物破損罪に問われる可能性がありますので注意です。必ず元住人に残置物の必要性や不要性を確認する必要があります。
建物の状態と販売にかかる時間
田舎暮らし向きの中古住宅や別荘といった物件は、建物が古く、リフォームにかかるコストが高額になる場合、問い合わせが少なく売却には時間がかかることがあります。
しかしながら、その間に建物は更なる劣化を遂げてしまい、ますます売却が難しくなってしまうのが現実です。
残置物の影響
こうした物件の人気が低い一因は、建物内に残置物が多く存在することです。残置物が多いと、魅力が損なわれてしまうことが避けられません。
少量の高級家具が残っている場合には、逆に魅力や価値が向上する効果がありますが、通常では残置物の量が増えるほど売却への成功率が悪化することが考えられます。
一般的な物件でも同様の傾向
この問題は別荘に限らず、一般的な戸建てやマンションにも当てはまることです。残置物が少ないほど、生活感を感じづらく、高い評価で早期に売却される可能性が高まります。
生活感が強く出てしまうと、物件の古さを感じさせてしまうこともあるでしょう。また、残置物の撤去にはコストがかかり、その負担が誰にかかるのかという問題も検討すべき点です。
不動産売却での残置物に伴うトラブル
不動産売却時、残置物を残してしまうと次のようなトラブルが生じる可能性があります。
1. 古い付帯設備のトラブル
古いエアコンや照明器具などの付帯設備が残っている場合、後から故障する可能性や性能が事実と異なる可能性があります。
エアコンは使うから残して欲しいというケースは多いと思いますが、いざ使ったら動作不良。こうなると、非常に揉めます・・・
2. 処分の許可を得ずに勝手に処分
残置物を許可なく勝手に処分すると、元住人からクレームが来たり法的トラブルが発生する可能性があります。
3. 任意売却における処分難
任意売却の場合、費用面やその他の制約から残置物の処分が難しくなる可能性があります。
これらのトラブルを避けるためにも、不動産売却時には残置物の適切な処理が欠かせません。
残置物に伴うトラブルを減らすために「一部代金を預かる」
決済時（＝引き渡し時）に残置物の処理が未了だったり、設備の撤去・修理などが未実施のとき、「問題が解決するまでの保証」として、売買代金の一部を一時的に“保留”しておくことがありあます。
その際は、中立な立場である「仲介業者」が第三者預かりとして対応するのが一般的です。または「司法書士」や「弁護士」が対応するケースもあります。
やってはいけない注意点は、買主が直接預かるとトラブルの火種になる可能性があります。
また、「自分で処分するから、代金はあとで払って」で売主が預かる形は、買主にとってリスク大です。
処分が遅れる、されない、話が食い違うなど、揉める元ですので、やはり中立な立場のものが覚書を持ってして預かるのが良いでしょう。
実務対応としての流れ
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契約時に「残置物の取り扱い」を明記
→「〇〇は売主が処分し、〇〇は残す」とリスト化することが重要。 -
決済直前に現地確認（買主 or 仲介業者が）
→ 残っていた場合、以下のように対応。 -
「○万円を○日間、不動産会社（または司法書士）が預かる」と合意書を交わす
→ 通称「預り金覚書」や「支払留保に関する覚書」などを交わします。 -
処分完了を確認後、預かった金額を売主へ支払う
→ 決済後、残置物がきちんと撤去されたのを確認してから送金。
売主様へ伝えたいことと、不動産会社からのアプローチ
物は溜めすぎると処分に困りますよね。高額で売却を実現することを考え、別荘には普段からなるべく物を置かないことをお勧めいたします。
不動産会社側も売却依頼を受けた際に、できる限り残置物を減少させることが重要であることを売主にお伝えしましょう。
売却が成立するまでに、着実に処分作業を進めることを前もって指導していきましょう。
売主様も、売却を考え始めたときから、残置物処分の心の準備はしておきましょう。残置物処分によって、物件がより迅速に高値で売却される道を拓くことができるのです。
結果として、満足度の高い取引が実現できるでしょう。
もし、残置物撤去も含めて、別荘を手放したいという場合には、かなり安くなってしまいますが、不動産会社に買い取ってもらうのもスッキリしたい方には良い方法だと思います。
売主が重い腰を上げるためには不動産会社の努力が必要になってきます。気持ちの良い売買成立、スムーズな流通を目指していきましょう。と思いたいくらいトラブルを良く耳にするのが残置物問題だったりします。
残置物撤去の他に、中古別荘、中古住宅の早期売却へのアドバイス
物件の売却をお願いする不動産会社に、いなかも家探しに掲載をすること希望しましょう。
そしてその不動産会社に伝えることとしては、以下を伝えると早期売却の可能性が高まります。
- 温泉付き物件であれば、温泉付き物件ページに掲載すること。
- 薪ストーブがあれば、薪ストーブのページに掲載すること。
- その他、こだわりページに掲載できるのであれば掲載すること。（ログハウス、古民家、海が近い、雄大な山が見える等）
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田舎暮らし・リゾート物件を取り扱う不動産情報サイト
不動産売却時には、「いなかも家探しに掲載」してと伝えよう！
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この記事の著者
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資格：宅地建物取引士
不動産会社に10年を超えて在籍し、Webの業務をこなしながら宅建の資格を取得。勤務中に色々なお客様の悩みや喜びの気持ちに接して来た経験を活かして、不動産売却（別荘売却）に少しでもお力になれるよう協力します。
売却するということは、お客様の目に留まる集客サイトが必要です。
このサイトに物件を掲載することが売却への早道になるよう努力し続けます。
ぜひ「いなかも家探し」に掲載してと不動産会社にお願いしましょう。
https://resort-bukken.com/
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