土地の価格は４種類ある？　売却価格はどれを参考にすればいい？

所有している不動産がいくらで売れるのかを知りたくありませんか？

一般的にモノを買う場合、同じモノであれば価格が決まってますよね。ところが土地については、ほかの商品と比べてとても特殊な点があります。

それが、土地の価格には４種類あるという点です。

その種類は次の

・路線価
・公示価格
・固定資産税評価額
・実勢価格

が4つの評価額となりますが、どの価格を知っていればよいのかは、目的によって異なってきます。

もしあなたが所有する不動産を売却するうえで、それぞれどんなときに出てくる価格なのか？結局いくらで売れるのか？はとても気になるところだと思います。

実際、多少なりとも愛着のある不動産を売却するわけですから、本来の価値よりも不当に安い金額でしか売れなかったとなれば、とても悲しいですよね。

実際に、残念ながらそうした悲しい事例はいくらでも存在するのが現実です。

ですから、ご自身で適正な価格をある程度知っておきましょう。

ご自身が適正価格を理解していることで、不当な取引を防ぐ可能性が大幅に高まるからです。

今回は、４種類の土地価格と、それぞれの価格がどんな場面で利用されるのか、また、所有する不動産を売却する場合にどの種類を参考にすればよいのかを解説していきます。

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路線価とは？

路線価は、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額のことで、国税庁のサイトで公表されています。
財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp)

上記のサイトにある表記の見方は、路線価額を知りたい土地があった場合、例えば270Cと表記されていれば、270の部分に1000をかけて1㎡あたり27万円、さらにアルファベットは借地権割合を表しており、Cの場合は借地権割合は70％ということになります。

アルファベット	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

ただ、この段階での算定額はその土地独自の要素。つまり形状などが考慮されておらず、大雑把な金額しか把握できません。

そこで、この路線価に対して奥行価格補正率というもので調整する必要が出てきます。

奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外改正） ｜国税庁 (nta.go.jp)

例えば先ほどの270Cの路線価の土地100㎡、奥行価格補正で普通住宅50mで調べたい場合、270×1000×100×0.89となりますから、2,403万円と計算されます。

そのほか、不整形地やがけ地などの補正で調整しながら適切な金額を算出していきます。

路線価の用途は？

この路線価が用いられるのは相続税や贈与税の算定、銀行などの金融機関が不動産の担保評価を行う際の参考にしている価格で、一般的には自分で計算することはほとんどないでしょう。

ただし、後で述べますが、路線価から大まかな売却金額を算定することもできますから、路線価額の見方も知っておくと便利です。

公示価格とは？

公示価格は、毎年１月１日時点での価格を国土交通省が公示している価格です。

標準地・基準地検索システム～国土交通省地価公示・都道府県地価調査～　<検索地域選択（都道府県）> (mlit.go.jp)

この公示価格では、路線価と違ってすでに形状や利用目的がある程度考慮されている価格が一目で分かるため、非常に見やすいです。

また、公示価格の算定は不動産鑑定士２名以上が行っており、正当な価格に近いですが、一年ごとの算定になるため、どうしても情勢に合わせた価格の変動についていけないこともあります。

ですから、確実にその値段で売却できるというわけでもないので注意が必要です。

公示価格の用途は？

公示価格は、一般的な売買における指標とする場合や、公的機関から土地を収用される際の損失補填、補償金額の算定などに使われています。

これは地価公示法1条の目的にて定義されています。

” 地価公示法　第1条　目的
この法律は、都市およびその周辺の地域等において、標準値を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、および公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的とする。”

公的機関からの収用など特殊な例を除くと、売買金額の指標として参考にするのが一般的ですが、先にも述べたように、あくまでも参考として捉えておくとよいでしょう。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額は、市区町村が算定している価格です。

不動産を保有している人であれば、固定資産税の納税通知書を受け取っていると思いますが、その算定基準となる価格が固定資産税評価額です。

この評価額は３年に１回、市区町村が発表しており、この価格を知るには市区町村に評価証明書の取得を申請しなければなりません。

この場合には評価証明書を窓口、もしくは郵送で受け取り必要があり、手間と手数料がかかるので注意しましょう。

評価証明書の内容は、項目が土地と建物に分かれており、面積や各種税額、その不動産の価格が表記されています。

固定資産税評価額の用途は？

固定資産評価額は、固定資産税の算定はもちろんのこと、都市計画税、不動産取得税、登記する際にかかる登録免許税の計算に使われています。

固定資産税評価額から売却金額の目安を計算することはできますが、算定が３年に１回と、情勢に即していない場合もありますので、あくまでも参考程度にしておくべきでしょう。

実勢価格とは？

• 

実勢価格は形状や状況をすべて考慮して算定される価格で、売却金額にもっとも近い価格といってよいでしょう。

例えば、実勢価格には心理的瑕疵の有無や、現在の状態、早く売却したい事情があるのか等、細かいところまで考慮されます。

他に、実勢価格は上記の路線価、公示価格、固定資産税評価額をそれぞれ計算して目安を割り出すこともでき、国土交通省のサイトでは実際の売買価格も検索することができます。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System (mlit.go.jp)

ただし、注意したいのは、売買はあくまでも売り主と買い主の同意が必要なため、完璧で確実な価格を事前に知ることはできないということです。

全てを鵜呑みにしないよう気を付けましょう。

実勢価格の目安をそれぞれの価格から知るには？

今までに出てきた価格から、実勢価格の目安を知る方法があります。

土地価格	実勢価格の目安
路線価	約80％
公示価格	約110％
固定資産税評価額	約70％

もちろん上記はあくまでも目安ですから、必ずその価格で売却できるとは限りません。

しかし、所有している不動産を売却したくなった場合に、大ざっぱでもいいから、どれぐらいの金額になるのかをすぐに調べるには参考にすることができます。

ぜひ覚えておくとよいでしょう。

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4種類の土地価格まとめ

今回は、

・路線価
・公示価格
・固定資産税評価額
・実勢価格

の４種類の土地の価格について紹介しました。

この中で、もしあなたが不動産の売却を考えている場合に、一番参考になる価格は実勢価格です。

そして、その実勢価格は国土交通省のサイトで実際に取引された金額を調べることはできますが、形状や状態、さまざまな個別要素が考慮されて決まるものですから、確実に正確な金額を算定することはできません。

もしなるべく正解に近い金額を知ろうと思ったら、プロの不動産業者に相談するのがよいでしょう。

当然、不動産業者は普段から売買を手掛けているわけですから、算定だけでなく、経験から大体いくらで売却できるかも分かる場合があります。

しかし不動産業者も得意、不得意がありますから、あなたの不動産がどのタイプなのかによって、相談する不動産業者を決めるべきです。

中には媒介契約を結びたいがために現実離れした算定価格を提示してくる不動産業者もいますので、今回ご紹介した目安の価格を知っておけば、振り回されることもありませんので、ぜひ参考にしてみてください。