「空き家を相続したけど売ってしまいたい…」「もう住まないけどどうすればいいのか分からない」そんなお悩みを抱えている方もいらっしゃるでしょう。
空き家は持っているだけでさまざまな負担が掛かってくるため、売却を検討する方も多いものです。
しかし、空き家は通常の物件とは異なるため、売却にも注意が必要です。
この記事では、空き家を売却する方法や注意点について分かりやすく解説します。
不動産売却についても下記記事でご紹介してますので興味のある方はご覧ください。
目次
空き家の売却方法とは
空き家を売却する場合であっても、通常の不動産売却と基本的な流れは変わりません。
一般的な不動産売却の流れは次のとおりです。
不動産売却の流れ
- 不動産査定
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 決算、引き渡し
空き家も上記のような流れで売却できます。
不動産売却の流れは、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
また、空き家を売却する方法としては、次のような方法があります。
空き家売却の方法
- 空き家のまま売却する
- 解体して更地で売却する
- 不動産会社に買い取ってもらう
空き家の状態がよく、そのままでも買い手が付きそうな場合は建物付きで売却できるでしょう。
解体などの出費がないので、その分利益が出る可能性もあります。
今は、古い家を購入して自分でリフォームしたいという買い手も多いので、土地付きの古民家としての需要も見込めます。
ただし、売却までに時間が掛かる場合が多く、その間は劣化しないように定期的に維持管理することが必要です。
古い空き家などで状態があまり良くない場合は、解体して土地として売ることで買い手が付く可能性があります。
更地であれば、買主がすぐに好きな家を建てられるというメリットがあるので、買い手を見つけやすい傾向があります。
ただし、物件の解体費用が高額になることや、解体後に買い手が見つからない場合は、物件付の土地よりも高額な固定資産税が課せられることに注意が必要です。
更地にする費用がない、すぐに売却したいという場合は、不動産会社に買い取ってもらうのも一つの手です。
買取とは、不動産会社に直接物件を買ってもらう方法のことを言います。
不動産会社に買ってもらうため、すぐに売却できるというメリットがある反面、通常の売却よりも低い価格になる可能性もあるので注意しましょう。
田舎の実家を相続した場合のように、空き家の状態や土地の場所によっては、売却も買取も難しいということもあります。
そのような場合は「空き家バンク」の利用を検討するのがおすすめです。
空き家バンクとは、自治体が運営している物件売却の情報サイトのことです。
空き家バンクは、通常の売却が難しい物件でも掲載できるので、検討してみてはいかがでしょうか。
空き家売却で掛かる費用について
ここでは、空き家売却に掛かる費用について見ていきたいと思います。
空き家では、通常の不動産売却とは異なる費用が発生する可能性があり、思わぬ出費になってしまうケースもあります。
売却に掛かる費用を把握したうえで、売却を進めることが大事です。
空き家の解体に掛かる費用
通常の不動産売却と異なる費用が、空き家の解体に伴う費用です。
空き家の場合、状態によっては建物に買い手が付かないため、解体が必要になってきます。
解体費用は、建物の広さや構造・建材・所在地などによって大きく異なりますが、一般的な戸建てでは坪単価4万円前後が目安となるでしょう。
ただし、塀や植栽の撤去などが必要になる場合や田舎などの遠方である場合などは、追加費用が発生する可能性もあります。
場合によっては100万円以上掛かることもあるため、事前に費用のシミュレーションをしておくことが大事です。
近日投稿予定：不動産売却 解体
空き家の売却費用
解体以外で、空き家売却に掛かる費用には次のようなものがあります。
空き家売却にかかる費用
- 譲渡取得税
- 相続登記費用
- 仲介手数料
基本的には、通常の不動産売却と同じ費用が掛かるものです。
ただし、空き家の場合は、仲介手数料に注意が必要でしょう。
仲介手数料は、売却価格に応じて上限か決められているものです。
この上限が2018年の法改正に伴い次のように変更されています。
〇改正前
|
売却価格 |
仲介手数料（税別） |
|
200万円以下 |
5% |
|
200万円超400万円以下 |
4%＋2万円 |
|
400万円超 |
売却価格×3%＋6万円（従来と変更なし） |
↓
〇改正後
|
売却価格 |
仲介手数料＋調査費用上限（税別） |
|
200万円以下 |
18万円 |
|
200万円超400万円以下 |
18万円 |
|
400万円超 |
売却価格×3%＋6万円（従来と変更なし） |
空き家は売却価格が低いうえに、調査などが必要になるため、変更前の上限は不動産会社にあまり利益が出ないものでした。
改正により400万円以下の空き家売却で、調査費用などを上乗せできるようになり、上限も大きく変わったのです。
例えば、100万円で空き家を売却した場合で、改正前の仲介手数料は5万円が上限でした。しかし、改正後は18万円が仲介手数料条件となるため、売主にとっては大きな負担になるので注意しましょう。
空き家売却の際の注意点
空き家を売却するうえでは、気を付けなければならない点も多くあるものです。
空き家売却の注意点として、次の3つがあります。
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- 名義を確認しておこう
- 放棄できるのは相続時の相続放棄だけ
- 空き家を解体するかどうかは不動産会社に相談しよう
名義を確認しておこう
空き家に限りませんが、不動産を売却できるのは、所有者である不動産の名義人だけです。
相続で取得した空き家の場合は、売主が名義人でないことがあるので注意が必要です。
相続では、相続したからと言って物件の名義人は自動的に変更されません。
名義変更の手続きをしていない場合、物件の所有者は故人になってしまうため、そのままでは売却できないのです。
名義人が異なる物件を売却するためには、まず物件の名義変更が必要になります。
必要な書類を揃え、登録免許税を支払い法務局に申請することで名義変更は可能です。
一般的には、司法書士に依頼して変更することになり、登録免許税にプラスして司法書士依頼費用が発生し5万～10万ほど掛かるので注意しましょう。
放棄できるのは相続時の相続放棄だけ
空き家は所有しているだけで固定資産税や維持費などが掛かるため、利用の見込みがない場合は負担も大きいものです。
「親の死亡に伴い実家を相続したはいいけど、使う見込みがないから所有権を放棄したい」と考える人もいらっしゃるでしょう。
しかし、家の所有権は簡単に放棄できるものではなく、放棄できるのは相続時に相続権自体を放棄するしか方法はありません。
一度、相続してしまうとその後、所有権を放棄できないので注意しましょう。
放棄はできませんが、売却や贈与などで所有権の移転は可能なので、すでに所有権を相続してしまった場合は、移転先を見つけるほかはありません。
ただし、相続権を放棄すると、空き家だけでなくすべての遺産の相続権もなくなります。
また、他の相続人に迷惑が掛かる可能性もあるので、相続財産をすべて調べ相続者全員で話し合ったうえで放棄する必要があるでしょう。
空き家を解体するかどうかは不動産会社に相談しよう
空き家を売却する場合に、すぐに解体するのは避けましょう。
古くて買い手が付かないのではと思っていでも、古民家としての需要によりそのままの状態でも十分買い手が付く可能性があるのです。
少なくとも不動産査定を受け手、売却の見込みを確認してから解体することが大切です。
解体は高額になるケースも多く、売主の負担は大きくなります。
先走って無駄な費用を負担する前に、一度不動産会社に相談することが大事です。
空き家売却の際のポイント
ここでは、空き家売却のポイントとして次の2つを紹介します。
売却前のリフォームはあまりおすすめできない
空き家を売却する場合で、悩むのがリフォームするかどうかでしょう。
少しでもよい状態にした方が売れるのでは？と思われるものですが、一概にそうではありません。
空き家を希望する購入者の中には、古民家を自分で好きにリフォームしたいという方も多くいます。
そのような買い手にとっては、リフォーム済みの物件は反対に魅力がないものです。
リフォームには費用が掛かるうえに、その分の費用を売却価格に上乗せできるものではありません。
ウッドデッキや外階段など修繕が必要な個所がある場合は、あらかじめ修繕を考慮した費用を伝えるとよいです。
自己判断でリフォームしてしまうと、費用が無駄になってしまうことや買い手もいなくなってしまう可能性があるので注意しましょう。
空き家の売却で補助金を利用できるケースもある
空き家の売却では条件を満たすことで、補助金を利用できるケースがあります。
解体費用の一部を支援してくれる補助金など、自治体によりさまざまな補助金があるので調べてみるのがおすすめです。
空き家に対する補助金には、解体だけでなく、売却時や民泊への活用時など多くの場面で利用できるものが用意されています。
自治体によって補助内容や条件は異なるので、事前に自治体のホームページなどで確認するとよいでしょう。
一定の条件を満たせば税金の控除を受けられるケースもある
空き家などの不動産を売却する場合、売却で発生した利益に対して譲渡取得税が課せられます。
マイホームの売却であれば、利益から3,000万円を控除できる優遇措置があるため、大幅な節税が可能です。
しかし、空き家の場合はマイホームではないため3,000万円控除の特例を受けられません。
ただし、空き家の場合、一定の条件を満たすことで「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。
この特例では、相続前に自宅として1人で使っていた物件を相続し、相続後は空き家である場合の売却、などの条件を満たすことで最大3,000万円が控除できるのです。
マイホーム売却よりも条件は厳しくなりますが、適用できれば節税が見込めるため一度条件を確認するとよいでしょう。
まとめ
空き家売却の方法や注意点・費用などお伝えしました。
空き家は、所有しているだけで固定資産税や管理費などの負担があり、また、倒壊などのリスクもあるものです。
使う見込みがないのであれば、売却を検討することでそれらの負担をなくせます。
ただし、空き家の売却は通常の物件とは異なる点も多いので注意が必要です。
信頼できる不動産会社を見つけて、相談しながら進めることが大事だと言ます。
この記事を参考に、空き家売却について理解し、スムーズに売却できるようにしてください。
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田舎暮らし・リゾート物件を取り扱う不動産情報サイト
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この記事の著者
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資格：宅地建物取引士
不動産会社に10年を超えて在籍し、Webの業務をこなしながら宅建の資格を取得。勤務中に色々なお客様の悩みや喜びの気持ちに接して来た経験を活かして、不動産売却（別荘売却）に少しでもお力になれるよう協力します。
売却するということは、お客様の目に留まる集客サイトが必要です。
このサイトに物件を掲載することが売却への早道になるよう努力し続けます。
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