媒介契約とは？３つの種類の違いと仲介手数料のしくみ

媒介契約とは？

不動産取引を行う場面では、個人で買主を探すのはとても難しく、ようやく見つけられたとしても取引のやり方が分からない等、個人で売却まで完遂することは現実的ではありません。

そこで、一般的には不動産会社と媒介契約を交わして仲介してもらう方法をとることとなります。

これがいわゆる媒介契約といわれるもので、宅建業法３４条の２項では、その内容についてルールが定められています。

しかし、不動産の取引を頻繁に行っている人は少なく、媒介契約について何もわからないという人もかなり多いです。

「仲介する不動産会社が何をしてくれるかも分からない。」
「請求された金額は正当な価格なのか。」
「そもそも契約して大丈夫なものなのか」

など、初めて媒介契約を結ぼうとする場合は不安しかありませんよね。

ですが、媒介契約がどういうものなのか、どういったルールなのかなど、内容を把握しておけば怖いことはなにもありません。

大まかに媒介契約についてどのようなルールがあるのかをピックアップすると

このような内容になっています。

ここでは、それぞれのルールをわかりやすく解説していきましょう。

媒介契約には3種類ある

媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類のタイプがあり、次のようにルールが定められています。

一般媒介契約	・複数の不動産会社に売却を依頼することが可能 ・レインズへの登録義務なし ・不動産会社はその活動状況について、売り主への報告義務がない
専任媒介契約	・売却依頼は1社のみ ・不動産会社は媒介契約締結から7日以内にレインズへ登録義務あり ・不動産会社はその活動状況について、2週間に1回、売り主へ報告する義務がある ・売り主は自分で買い主を見つけることができる
専属専任媒介契約	・売却依頼は1社のみ ・不動産会社は媒介契約締結から5日以内にレインズへ登録義務あり ・不動産会社は、その活動状況について、1週間に1回、売り主へ報告する義務がある ・売り主は、自分で買い主を見つけたとしても、必ず媒介契約を締結した不動産会社を通す必要がある

レインズというのは、不動産流通標準情報システムというもので、不動産業界が連携して不動産情報を共有できるシステムです。

媒介契約では、専任と専属専任の２つにのみ、このシステムに登録義務があります。

これらのどの媒介契約を選択するかは、それぞれ3種類のメリット・デメリットをしっかり把握することが大事になってきます。

例えば、結局1社の担当者に頼ることになった場合には、一般媒介契約のメリットを生かせないうえに、状況の報告義務もありません。

不動産という高額な取引を行うにもかかわらず、自分の物件が現在どうなっているかの報告がなければ、かなりの不安感が湧くことでしょう。

そうでなくとも、他社と複数の契約を結べるため、積極的に経費や手間を使って宣伝してくれる可能性もグッと低くなります。

一方で、専任媒介、専属専任媒介で契約を結んだ場合は、状況報告をしっかり行ってもらえるかと、レインズへの登録をちゃんと行ったかは必ず確認しましょう。

そのほかに専任媒介と専属専任媒介は、一般媒介の契約と違ってどちらも不動産会社に対する義務がいくつか定められていますから、契約の締結時に、

• 成約に向けての義務
• 報酬の受領について

 

上記の最低2点は必ず契約書面にて確認しておきます。

不動産会社が何をしてくれるのかぐらいは把握しておかないと、後々トラブルにもなりかねませんから、不明な点があれば遠慮なく担当者に聞くようにしましょう。

媒介契約の契約期間は3か月以内

媒介契約の期間は、専任と専属専任については、宅建業法によって３か月以内と決められています。

一般媒介契約の期間については法律で定められてはいませんが、業界のルールとして３か月以内としており、いずれも自動更新はなく、期限内に売却できない場合はその都度契約を結びなおす必要が出てきます。

なお、3か月以内に媒介契約を解除することも可能ですが、特に不動産会社に落ち度がない場合などは、それまで物件売却のためにかかった費用を請求されることもあります。
このあたりも契約締結時に確認しておきましょう。

専任媒介と一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介だと複数社に販売活動を行ってもらうため、早期売却に繋がりやすいと思えるのですが、実は確率的には微妙なくらいです。

むしろ、後述しますが、私は専任媒介の方が決まりやすいと感じます。（正確なデータとは言えませんが弊社の成約数の統計を見ても専任の方が一般の倍の数も成約しています。専任の数が多いからとも言えますが、この事からも売主は専任を選択することが多いとも言えます。）

一番の理由としては、「本気度」という目線で考えると、専任媒介の物件を抱えている不動産会社の場合、やはり専任媒介の物件の方がライバルが少ないため、優先的に早く売りたいと思うからです。（ライバルはいないとしても、契約解除されたくないため）

一般媒介の場合、頑張って費用をかけて宣伝していたのに、他社が決めてしまうと、人件費、広告費、全て失う経費倒れになります。

専任媒介の場合は、それがありません。経費をかけても売れれば利益に繋がりやすいからです。（時間がかかれば経費倒れになるため早く売りたい心理に）

この理由だけでも、売却へ向けて頑張ろうという気持ちの差があると思っていただければ、どちらを選ぶかの指標になると思います。

仮に、一般媒介の物件を5社にお願いしているのに売れないと、5社にお願いしているのにう売れない物件なんだと勘違いに繋がることもあります。

もちろん、すべての不動産仲介業者が、一般媒介の物件を本気で売ろうと思ってないわけではありませんが、本気度の優先順位の差がこの契約の大きな違いなんだと思います。

一般媒介の効果とは？

一般媒介にはメリットがないのか？という点については、不動産業界の悪しき慣習を防ぐ効果があると言えます。複数社が一斉に価格を提示するため、不当な査定価格での販売活動ができない（しづらい）ことや、囲い込みを防ぐための抑止になると言われています。（囲い込みは次の項目にて説明します）

アットホームや、SUUMOなどで物件情報を調べると、同じような物件がズラズラと並ぶのを見たことある方は多いと思いますが、結局、販売活動する場所が同じことが多く、これって、早期売却につながるの？と疑問に思います。もちろん、不動産会社によっては、すべてのポータルサイトに掲載しているわけではないでしょうから、ここで差は生まれると思います。他に差別化するとしたら、あとは自社HPの強さの差や、顧客を多く抱えているかどうかの差になってくると思います。

不動産仲介業者の営業力や販売網の違いもありますが、こちらはなかなか可視化できないところもあるので、最終的な判断はお客様にお任せになります。

囲い込みとは？

専任媒介や専属専任媒介を契約すると、その不動産会社が「元付け」として独占販売することになりますが、購入希望のお客様を見つけてくる「客付け」を本来であれば、他の不動産会社もできます。売主にとっては、購入者が見つかれば嬉しいことであるのですが、そうすると仲介手数料が減ってしまうため、「すみません、すでに申込みが入ってしまいました」と嘘をつき、購入希望者の紹介を断ります。これを囲い込みと言います。

この囲い込み行為を売主は気づけることは少ないですが、以下の点は確認できます。

囲い込みには、レインズ（REINS：指定流通機構）に登録する義務をせず、表に出さずに販売活動を行うこともあります。

レインズのデータを見て、他の不動産会社が客付け行為をしてこないようにするためで、物件の早期取引を目的としている不動産業界にとっては、売主や買主の利益保護のためにも宅建業法で禁じられています。

この囲い込みですが、レインズへの登録の可否は売主にも確認ができるので、必ず不動産仲介業者に確認してみましょう。

専属専任と専任媒介の差

専属専任と専任媒介の差としては、そこまでの差はないため、多くの場合、専属専任を選ばないことが多いですが、自己発見取引もさせずにガッチリとグリップを握りたい場合は、専属専任を選択して欲しい不動産仲介業者もいます。販売活動報告も一週間に一回送ることが義務付けられていて、売主様も、そんなに頻繁に必要ないと思うこともしばしば。しかし、送らなければいけないのが不動産会社です。

専任媒介であれば自己発見取引が認められているため、可能性が広がる点からしても売主にメリットがあると思います。

自己発見取引につながった場合、当然ながら、媒介契約をしていた不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないことになります。

自己発見取引とは、売主・買主での個人間での取引ですので、親戚や友人・知人が対象になる事例が多いですね。

自己発見取引のデメリットとしては、契約関係のトラブルに繋がりやすいというリスクも考え、間に不動産会社や司法書士に入ってもらうこともあります。こちらの場合は経費が発生します。

仲介手数料は？

媒介契約を結んだ不動産会社へ支払う仲介手数料にもルールがあります。

まずは不動産会社へ支払う仲介手数料の計算式から見ていきましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法は次のようになります。

売買価格	報酬料率
200万円以下の金額	成約価格の5.0％＋消費税
200万円超400万円以下の金額	成約価格の4.0％＋消費税
400万円超の金額	成約価格の3.0％＋消費税

仲介手数料を計算するためには、上記の3層構造で考える必要が出てきます。

例えば、物件が1,000万円で売れた場合は、表に当てはめて次のように計算していきます。

〇200万円×5.0％＋消費税＝11万円
〇200万円×0.4％＋消費税＝8.8万円
〇600万円×0.3％＋消費税＝19.8万円
合計39.6万円

このように、手数料上限が上記の金額になりました。
しかし、このように3層に分けて計算すると面倒なので、一般的には速算法が用いられています。

・速算法
（売買価格×3.0％＋6万円）＋消費税

これで計算しますと、先ほどと同じ1,000万円で売却した場合は
（1,000万円×3.0％＋6万円）＋消費税＝39.6万円

となり、先ほどの金額と同じ金額になりましたね。

この計算式を覚えていれば、不当な請求かどうかを見分けることができますから、知っておいたほうが良いでしょう。

仲介手数料に上限額はあるが、下限額はない

また、計算式で算出されるこの金額はあくまで上限となる手数料であり、下限額については制限がありません。

従って、値引きできるのではないかと考え、値引きを期待する人もいますが、相手側のモチベーションを大きく下げて広告宣伝のやる気を削いでしまう可能性があるため、なるべくしないほうが良いと思います。

それでも、どうしても値引きしたいということであれば、媒介契約の締結をする前の段階で値引き交渉をしてみたほうが良いでしょう。

まだどこの不動産会社に依頼するか決まっていない状態でしたら、相手側も自社を選んでもらうために交渉に応じる可能性があるからです。

ただし、仲介手数料の高い安い以前に、信頼できる会社・担当者であるかどうかは前提としておきましょう。

仲介手数料の支払いについては、一括で支払うものと、契約締結時に半金、残りの半金を物件引き渡し時に支払うパターンがありますが、半金ずつ支払うケースがやや多い印象ですね。

このあたりのルールは不動産会社によっても変わってきますので、必ず媒介契約時に確認しておきます。

媒介契約のまとめ

仲介手数料の上限額は（売買価格×3.0％＋6万円）＋消費税　によって算出される。

この計算式で出た金額が上限となりますので、できれば請求された金額と、自分で算出した金額を照らし合わせて疑問があればその都度質問すること。

以上のように、ポイントを絞って理解していれば、スムーズに取り引きを行うことができます。

また、媒介契約を締結するにあたっては、相手の不動産会社・担当者をしっかり選ぶことも重要です。

ここで間違えると、その後の流れが一気に変わってしまうため、よく注意しましょう。

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