安曇野の不動産売却の流れがわかった！売れる決め手がそこにある！？

安曇野で不動産売却の流れに困っている方はおりますか？

安曇野市、白馬村、松本市、と人気エリアの売却方法を一緒に考え理解していきましょう。

どのような買い手がいるのかも紹介しますので、所有しているお住まいが、どんな物件でどんな方に買ってもらえるか考えていく必要があります。

そのためにも、色々、現状を知ることから始めていきましょう。

住まいの現状を把握する。売却の見通しを立てる。

売却の目的（売却理由、スケジュール、お金、ライフスタイルなど）を明確化しておくとスムーズに進めることができます。

売却理由

売却の理由もなるべくお伝え下さい。場合によっては伝えづらいこともあると思いますが、購入者が売却に至る理由を知りたい場合があります。

それは安心材料だったり、売主への信頼度だったり、購入への効果を高めるものになります。

仲介業者が嘘を付くわけにはいかないため、なるべく伝えられる範囲でお願いします。

購入希望者の希望条件を考えてみる

売りに出す物件のスペックと、購入希望者の希望条件のマッチングが大事になってきますが、100％マッチングすることはありません。

しかし、ある程度、どういう人にい買って欲しいのか、という売主側の願望があったりもします。

さて、安曇野エリアの売れやすい主な希望条件を挙げてみます。（必ずこれとは限りません）

• スキー場が近い
• 温泉付きが絶対いい
• 北アルプスの眺望が良いところ
• 家庭菜園がしやすい
• 松本市の病院に行きやすい
• 静かな田園地帯で探してます。
• 隣とあまり近くないところで探しています。
• 長野県に住みたい

 

最後は漠然としていますが、長野県への移住希望者は日本全国のランキングでも常に上位です。

安曇野エリアとしては、白馬村、松本市まで広げて良いと思います。

東京などとは違い、長野県だと駅近のピンポイントで探している人よりも、ある程度の範囲内でも希望がマッチすれば購入者が現れるものです。

なので、駅前じゃないからなぁ、という方もご安心下さい。

他にも希望条件はありますので、他の情報を知りたい方は、こちらから

スケジュールは計画的に

いつまでに売りたいのか、いつごろまでに引っ越したいのかを決めます。

この辺が曖昧のままでいると、購入者をうまく捕まえられず、逃げられる恐れもあります。

あまりに長い期間で考えるのはひとまず避けましょう。

買い替えの場合は、新しい住まいをいつ頃に購入したいのかも決める必要があります。

ローンの残債がかなり残っている場合などは、不動産業者によっては面倒臭がって断るケースもありますが、不動産業者の見極めも、この記事を読んでしっかり決めましょう。また、買い替えが可能かどうか、一度金融機関にも相談してみましょう。

売却価格を決める

低価格になれば、物凄い速さで買い手が見つかると思いますが、やっぱりある程度は、希望価格で売りたいですよね。

その場合は、時間をかけても良いという気持ちでお願いします。相場より高い値段で早く売れ！というのは、あまりに横暴です。

希望価格とスケジュールによって売却方針も変わってくることでしょう。

不動産業者と良く相談する前に、現時点で分かる範囲で不動産売却について調べ、あらかじめ見通しを立てておくこともスムーズに行くと思います。

価格査定を依頼する

まずは売りたい不動産の価値の把握です。不動産を売買する際の相場は、「何百万、何千万円」という単位のため、これだという一定の価格ではなく値幅があります。この値幅について、相場について、丁寧に説明がある会社は優良不動産会社の確率は高いです。

ご自分でもなんとなくは把握できます。ホームページに掲載されている中から、最寄りの駅や築年数、土地面積、建物面積などの条件から似たような住まいを探してチェックすることにより、相場水準も具体的に見えてくると思います。

売却できる価格の目安を把握したら、次のステップです。

安曇野市の相場を調べてみた

弊社の実績から導き出したデータになります。

あくまでも参考値にしておいてください。※参考値として１LDK～４LDKに限定しています。

２LDK	３LDK	４LDK	５LDK
790万円～2980万円	520万円～2500万円	750万円～2100万円	1300万円～1800万円

この表を見ていただくとわかりますが、都内の物件と比べたら、バラバラで参考にしづらいと思います。

価格差が生まれる理由としては、建物自体の価値の差が大きいと考えられます。

築年数が建っている物件でも、とてもキレイに使われてきた物件であれば、安くなる理由はありません。その場合、２LDKでも高く売れることもあります。

広い家は、管理が行き届かず、修繕が必要な場合が多く見られます。

その分、差し引いた価格になることもしばしばございます。

残置物が撤去されていなかったり、カースペースがなかったり、土砂災害警戒区域だったりと、理由は他にも色々あります。

不動産業者の選び方

安曇野エリアの地元の不動産仲介業者や、東京の不動産仲介業者にお願いすることになると思います。東京の不動産仲介業者の場合は、安曇野エリアでも対応してくれるかが鍵になります。

東京の不動産仲介業者が、わざわざ遠い安曇野エリアまで不動産仲介をしている理由としては、シンプルに売却に自信があるからこそなので、都内に住んでいる方であれば、頼みやすさがあるのではないでしょうか。（検索エンジンで「安曇野 別荘 売却」などで検索してみても良いでしょう）

不動産仲介業者により不動産査定の価格に差が出ますので、複数の不動産仲介業者に依頼してみるのも良いでしょう。

不動産会社ごとに、違った金額が提示されると思います。売却相場を理解し、最適な不動産仲介会社を選びましょう。

ここで欲をかいて、高額提示をした不動産会社に頭ごなしに決めるのはやめましょう。（売れなければ結局値下げが必要です）

仮に3社にお願いしたとして、価格の差が結構開いていたら注意が必要です。

一緒に確認しておくと良いのはこちらになります。

• 売却における相場
• その提示した価格になった理由
• 手数料
• 他に料金が必要になるのか、ならないのか（売出し価格が低い場合は、ハッキリ聞いておいた方が良いです）
• 担当者の人柄（超重要！）
• 自社HPが強いかどうか！（選択肢のキーポイント）

信頼できる会社・担当者を見つけられるといいですね！

オススメの関連記事はこちらです。

安曇野の不動産売却でオススメなサイトは？（別荘売却も）

売出価格を決定する

不動産会社が決まったら良く相談することがあります。

まず、査定価格を参考に、実際の売出価格を決定します。
気長にじっくりと売却したい場合は、希望する売却価格、強気の売却価格を設定してみても良いと思います。

一方で、なるべく早く売却したい場合は、できるだけ売りやすい価格（相場より低め）に設定する必要があります。

お値打ち感のある価格かどうかはマーケットの反応次第ですね。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

種類によって不動産会社１社もしくは複数の会社と結ぶことができ、それぞれ売りやすさや売却価格に影響します。

詳しくは こちら をご覧ください。

媒介契約とは？３つの種類と仲介手数料のしくみ

販売開始後の話になりますが、まず、そこで購入希望者の反応がわかりやすくなります。

専任媒介契約を交わした不動産仲介業者から、販売状況の報告があると思いますので、手応えはどうなのか、売れそうかどうかある程度は判断できると思います。

memo

※一般媒介契約でも販売状況報告書を送る不動産仲介業者もございますが、主に専任媒介の場合は報告が義務になりますので確実です。

ここで、さきほどキーポイントに挙げた、自社HPが強い会社は？というところで、本当に強い会社どうかをある程度判断できると思います。

判断基準は難しいところではありますが、アクセス数、問い合わせ数、物件掲載以外で、何か営業活動をしているか等がわかってきます。

専任媒介でないと、なかなか本腰を入れない業者がいるのも事実ですので、必ずしも複数の業者に掲載をお願いが可能な一般媒介が良いというわけでもないわけです。

売主様から伝えるもの、他に検討するもの

• 瑕疵の申し出
• 住宅診断（インスペクション）

注意

瑕疵の申し出について

契約の際、売却する不動産についてあらかじめ開示すべき情報を申し出ます。特に瑕疵（キズ、損傷、不具合、抵当権の設定など）がある場合は、トラブルの原因となりますので必ず重要事項説明書に記載しなくてはなりません。ここに記載のない場合、損害賠償や契約解除などになってしまうこともありますので注意が必要です。

詳しくは こちら をご覧ください。

インスペクション（住宅診断）ってやっておくべき？

買主を探す

契約後、販売活動（売却活動）を開始します。

基本的には不動産会社が購入希望者を探しますので、連絡を待つだけです。

また媒介契約の内容にもよりますが、知人などを介して自力で買い手を探す方法もあります。

この自己発見取引が可能かどうかの確認はしておきましょう。

晴れて購入希望者が内覧希望へつながった場合、売主の活動は内覧希望への対応が主となります。

購入希望者の訪問に備えて、掃除や整頓をし、見栄えを良くしておきましょう。

遠方に居住している場合や、現地に向かえない場合など、何らかの事情で内覧対応できない場合は、不動産会社に鍵を預けておきます。
なかなか購入希望者が見つからない場合は販売活動を見直しが必要になります。

契約した不動産仲介業者と相談し、値下げ・リフォームなども検討しましょう。

買主と売買契約を結ぶ

買主が見つかると、現金での支払であればトントン拍子に進むこともありますが、融資審査が必要な場合、事前に通るかが重要になります。

事前に審査が通った場合、不動産会社が間に立って売買契約を結びます。

ここで正確な売却価格が決まるほか、手付金の受け取り、書類での登記や権利の移転手続き、売り渡す不動産の状態の説明・共有、引渡し時期などを決定します。

売却価格が決定すると不動産仲介会社に支払う仲介手数料や、不動産の譲渡にかかる税（所得税・住民税などの税金）も確定します。

売買契約時に必要なもの

• 権利証
• 本人確認ができる書類（運転免許証やパスポート、健康保険証など）
• 実印
• 仲介手数料の半金（別途消費税＆地方消費税が必要）
• 印鑑証明書（3カ月以内発行のもの）
• 設備表
• 契約印紙代
• 物件状況報告書

決済と所有権移転をして、引渡し完了

買主の融資本審査が通ったら、いよいよ引渡しです。
所有者移転登記申請に必要な書類を司法書士に確認してもらいます。

このとき、住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、残債を一括返済し、抵当権の抹消手続きを進めておく必要があります。買主から残りの代金を受け取ったら、所有権の移転および抵当権の抹消等の登記申請を行います。売主からは、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬を支払います。

鍵や付帯設備の取り扱い書など必要なものを買主に渡して、引渡し完了となります。