不動産売買において、買い主に対して重要事項説明書の説明が完了すれば、あとは売買契約を締結することになります。
この売買契約書が非常に重要であることはお分かりいただけると思いますが、その内容のうち、特に注意すべきポイントがあります。
売買契約書の内容としては主に
- 不動産の表示
- 売買代金
- 支払い方法
- 手付解除の期日、違約金の額
- 融資利用特約
- 特約条項
といったものが記載されています。
それぞれ小難しい印象になりますが、簡単に分けると
- 売買対象の不動産の範囲
- 金銭のやり取り
- 解除の条件
- 問題が起きた場合の対応
- 特約条項
と考えて良いでしょう。
契約を交わす前の段階で、通常は重要事項説明書の交付がありますから、それまでの売買に関する交渉も含めてある程度売り主、買い主の間で調整は終わっていることが前提ですから、最終確認の意味も含めて契約に臨むこととなります。
最終確認ということは、そこでお互いに認識のずれが生じたまま契約してしまうと、後から大きなトラブルとなってしまうことがあります。
特に不動産という高額な商品の取引を行うわけですから、軽く流さずに確認すべきところはしっかり確認していきましょう。
目次
１．売買対象の不動産の範囲
今回の売買契約で対象となる不動産の範囲が間違いないかを確認します。
具体的な記載内容としては、所在住所や地番、地目などになっています。
この売買契約の取り交わしを行っている段階では、すでに双方が把握している前提ですが、万が一間違いがあるとトラブルとなりますから、注意が必要です。
また、目的の不動産に付随するような所有権のある駐車場や、倉庫などがないか、もう一度注意深く確認してみましょう。
2.金銭のやり取り
次の項目では、売買代金や手付金の金額、支払日などが記載されています。
売買代金についても、すでに売り主と買い主の間で折り合いがついている前提で契約に臨んでいるはずですので、さほど問題はないでしょう。
売り主側としては、買い主側が融資や自己資金を用意するのにスケジュール的に問題がないかなどを確認しておくべきです。
期日内にちゃんと決められた金額の支払いがあるかどうかは、売り主側としてはどうしても不安になりますので、適当に流さずに念を押すぐらいにしっかりと確認しておきましょう。
3.解除の条件
売買契約が解除になった場合、どう対応したら良いか等を確認する項目になります。
契約締結時は、売り主も買い主も売買に対して意識が向いていますから、契約が解除になることなど考えないことが多く、一番軽視されがちな条項です。
しかし、いざ契約が解除になってしまったときは大慌てすることになります。
なぜなら、契約の解除には期日が設けられていることが通常であるため、解約を決断するのが大抵は期日ギリギリであるケースが多いからです。
さらに、仲介している不動産会社に伝えれば解除できると勘違いしている人も多いですが、売買の相手方に伝える必要があり、内容証明郵便などの書面で間違いなく伝えない限りはトラブルの要因となります。
つまり、期日までに余裕をもって解除を行わなければならず、もし期日ギリギリに郵便を出したら間に合いませんよね。
売買契約後に解除になることはあまり考えたくないことですが、万が一ということがありますので必ず想定しておきましょう。
なお、代表的な契約解除の条件として次に挙げるものがあります。
手付解除
相手が契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄、または倍返しによって契約を解除する方法で、この場合だと、売買契約に対する不動産会社への仲介手数料が発生します。
契約不適合責任による解除
現状が契約内容と違っており解除にまで至ったケースです。
この場合の仲介手数料は、仲介責任の割合によって異なってきます。
トラブルとなる可能性の高い解除条件となりますので、ここは特に売り主と買い主の双方で取り決めをしっかりしておくべきです。
特約による解除
特約条項の内容によって解除に至るケースです。
例えば、買い主側が住宅ローンを組んで代金を支払おうとしており、金融機関でその住宅ローンの審査が通らなかった場合に解除に至るという特約を定めていた等のケースです。
このような特約による解除のケースでは、基本的に仲介手数料は発生しません。
他にも特約条項は重要な記載がされている場合が多いので、よく確認しておきましょう。
違約による解除
例えば、契約を締結後に、その契約の履行に着手しているのにも関わらず相手側が支払いなど何もしようとせず、一定期間の催告や書面での通知によって解除する場合です。
要するに相手方が約束を守らなかった場合で、売り主側が契約時に一番不安になるケースです。
また、このケースですと、売買契約自体は成立していますから、不動産会社への仲介手数料は発生します。
4.問題が起きた場合の対応
これは主に契約不適合責任についての内容になります。
契約不適合責任というのは、不動産の現実の状態などが、契約内容と適合していなかった場合に発生するもので、売り主が買い主に対して負う責任です。
例えば、雨漏りであったり、取引対象に含まれている設備が、実際には故障していたり、家屋に傾きが生じていたり等のケースが含まれます。
ただし、この場合に買い主は無条件で全て解約できるというものではなく、代替や補修で対応できる場合や、損害賠償金を支払うといった対応を契約書に記載して双方で確認します。
また、この売り主が負う契約不適合責任は無期限というわけではなく、期間が定められています。
売り主が個人であれば3か月、法人は1年、不動産会社は2年となり、また新築である場合には主要構造部分は10年になります。
5.特約条項にはどんなものがある？
契約書での特約条項は、一般条項に比べてその案件独自に決められたものが多く、優先的に適応されるため、よく確認しておく必要があります。
特約条項では例えば
- 対象となる物件を引き渡す時の状態（更地渡しなど）はどうするか
- 売り主が物件を引き渡すまでに何をしておくべきか
- 契約不適合責任で売り主の免責範囲はどこまでか
- 停止条件を付ける場合はその内容
- 借地権や相続に基づく売買契約の内容
このように、売買に関して当事者だけで取り決めるものが多いため、特約条項でのお互いの認識のずれがトラブルになるケースは多いです。
特約条項に関しては、売り主側と買い主側も、一番興味を持つ部分でもありますので、適当に流すことはあまりないと思います。
不動産の売買契約時に特に確認すべきポイントのまとめ
まず、契約書の内容はどれも重要なものですが、特に見るべき点は契約解除の条件と特約条項の部分でしょう。
売買契約では、目的の物件に関する情報と、金額や引き渡し等に意識がいきがちで、契約解除になった場合のことを想定する人はさほどいません。
ですから、いざ契約解除になってしまった場合にはどう対応すれば良いかをあまり分かっておらず、大慌てになってしまうことがほとんどです。
契約時に疑問点などがあれば必ず確認しておきましょう。
また、仲介する不動産会社からどれくらい説明があり、万が一のフォローがあるかも注視する必要があります。
例えば、売り主側が買い主側に対して解除の通知を内容証明郵便で送ったとしても、解除期日に間に合いそうもない場合には、直接買い主側に手渡ししてくれるような業者もあります。
不動産の売却を考えた場合に、どの仲介業者を選ぶかも非常に重要となりますので、気にしておくと良いでしょう。
特約条項に関しては、一般条項より優先される案件独自の取り決めがメインとなります。
この特約条項は売り主と買い主の関心も高い部分なので、お互いによく確認しながら進めていきますが、わずかな認識の違いがあると、後々に大きなトラブルとなりますから、入念な確認を行いながら進めていきましょう。
売買契約は、それまでの交渉や決めたことをすべて書面にして行いますから、その内容は非常に重要なものばかりです。
しかし、内容を把握していないと後々に大きなトラブルとなる部分は特に注意して契約に臨みましょう。
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この記事の著者
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建築・不動産が好きなファイナンシャル・プランナー。行政書士。元不動産営業マン。
神奈川県横浜市出身
４０代既婚
人生の中で大きい取引になる不動産。
その不動産の取引に関する基礎的な知識、不安の解決、ノウハウなど、みなさまに分かりやすくお伝えします。
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