登記簿謄本とは？４つの種類とその構成について

不動産の情報が載っている登記簿謄本の存在はよく知られているところですが、自分の不動産を売却しようと考えているにも関わらず、その不動産の登記簿謄本すら見たことがないという人をたまに見かけることがあります。

また、実際にその登記簿謄本を読んだところで、まったく意味が分からないという人もかなり多いです。

 

しかし、買い手に対して自分の不動産を売却するわけですから、これから売却する自分の不動産の登記簿謄本ぐらいはどうなっているのか把握しておきたいですよね。

 

また、登記簿謄本の内容によっては、売却が難しくなるケースもあるため、事前に確認しておかないとトラブルになる可能性もあります。

 

今回は、その登記簿謄本にはどんな種類があり、どんな構成となっているのかなど、基本的な内容を見ていきましょう。

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登記簿謄本はどうやって取得できる？

登記簿謄本は、実は第三者でも簡単に入手することができます。

 

入手できる場所は、法務局ですが、近年ではインターネットで取得申請することもできます。

 

出典：登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方：法務局 (moj.go.jp)

登記簿謄本の取得には手数料がかかりますが、インターネットで申請すると安くなるのなどのメリットがあるため、ぜひ活用しましょう。

 

 

登記簿謄本には4種類ある？

まず不動産の登記簿謄本には、次の４種類が存在します。

 

1. 全部事項証明書
2. 現在事項証明書
3. 一部事項証明書
4. 閉鎖事項証明書

 

それぞれの謄本の内容は次のようになります。

 

 

1.全部事項証明書

 

よく口頭で「謄本」と呼ばれているものは、この全部事項証明書のことを指すと考えて良いでしょう。

ここには現在効力のある事項や、過去の履歴が表記されています。過去の履歴には、それまでの所有者や、すでに抹消された担保なども確認できます。

 

税務署などの手続で提出する登記簿謄本は、大体この全部事項証明書となります。

 

 

2.現在事項証明書

 

その不動産に現在効力がある事項のみが記載されているため、抵当権などの過去の記録を表示したくない場合に取得します。

 

 

3.一部事項証明書

 

特定の所有者の登記記録のみを取得したい場合はこの一部事項証明書を使用します。

記載内容としては、所有権の甲区、所有権以外の乙区の、特定した番号の内容のみです。

 

 

4.閉鎖事項証明書

 

すでに閉鎖された過去の登記記録が記載されています。

従って、過去の建物調査や、土地利用といった地歴を調査する場合に必要となります。

 

 

それぞれの登記簿謄本の用途は？

上記の内容をまとめると、それぞれの登記簿謄本は次のようになります。

 

全部事項証明書	不動産を総合的に判断する場合に最適な謄本で、財務や権利関係などを把握することができます。謄本といえば、全部事項証明書を指すことが多く、この登記簿謄本だけは覚えておきましょう。
現在事項証明書	不動産の現況だけを把握する場合であれば、この登記簿謄本で十分でしょう。
一部事項証明書	マンションの敷地などで特定の所有者を調査する場合などに使われています。
閉鎖事項証明書	すでに取り壊された建物など、過去の調査に必要となります。

 

 

基本的には全部事項証明書を見れば全体的に不動産を判断できますので、全部事項証明書を取得しておけば問題ありません。

 

最初から見たい部分が決まっていて、見やすい書類が必要という場合には、それぞれ該当する項目の謄本を取得しましょう。

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登記簿謄本の構成は？

謄本の内容は、大きく分けて

 

1. 表題部
2. 権利部（甲区）
3. 権利部（乙区）

 

から構成されています。

 

それぞれの内容とポイントを挙げてみましょう

 

 

表題部

 

謄本の表題部には、所在や面積、構造といった、その不動産の物理的な状況が記載されています。

 

項目としては

 

土地

• 所在、地番
• 地図番号、筆界特定
• 地目
• 地積
• 原因及び日付

 

建物

• 所在、家屋番号、建物名称
• 種類、構造
• 床面積
• 原因及び日付
• 敷地権の目的である土地表示

があります。

 

ここで見るべきところとしては、現況の状態と比べて、相違があるかどうかになります。

 

例えば表題部では、建物の増改築を行ったあとに建物変更登記を行っていなかった、

また、建物を解体したにも関わらず登記上では建物が存在している、用途変更したにも関わらず変更登記がされていないケースなどが考えられます。

 

もし相違がある場合は、土地家屋調査士や司法書士といった専門家と相談していきましょう。

 

 

権利部（甲区欄）

 

権利部の甲区欄には、所有権に関する内容が記載されているため、とても重要な部分となります。

 

例えば登記上で、過去から現在に至るまでの所有者、住所、その所有権を取得した時期、原因。

第三者によって差し押さえられたことがないかなどが記載されています。

 

項目で見ると、

 

• 順位番号
• 登記の目的
• 登記年月日・受付番号
• 権利者その他の事項

 

です。

 

ここでも現況と謄本内容に相違がないかを確認する必要があります。

例えば、相続が発生したが手続きをしておらず、所有者の氏名が死亡者になっていた場合、ほかには現在の所有者の氏名住所と違いがないかなどを必ず確認しておきましょう。

 

 

権利部（乙区欄）

 

権利部の中の乙区欄では、抵当権や根抵当権、賃借権などが記載されています。

 

項目としては

 

• 順位番号
• 登記の目的
• 権利者その他の事項

 

の３つになります。

 

この乙区欄で見るべき点は、権利関係者の優先順位です。

 

不動産を購入する際にローンを組んだり、住宅を担保に金銭を借り入れたりしている場合によく抵当権が設定されていますが、抵当権付きの不動産を売却してはいけない決まりがないため、売却することは可能となっています。

 

しかし、購入する側の検討材料としては、間違いなくマイナス要素ですから、この項目で抵当権が設定されている場合、借入金を完済するなどして抵当権抹消手続きを済ませておきましょう。

 

 

共同担保目録

 

そのほかに、共同担保目録という欄があります。

 

共同担保というのは、金融機関が設定する1つの抵当権や根抵当権に対して、複数の不動産が共同で担保設定されているものをいいます。

 

どういうものかというと、例えば不動産の所有者が住宅ローンを組んでいる場合、1つの抵当権に対して土地と建物の2つ、つまり複数の不動産が担保となっています。

 

ただし共同担保目録に根抵当権が設定されている場合などのケースでは、対象不動産を売却することが非常に困難になるケースがありますから、その場合は仲介業者などとよく相談して進めていきましょう。

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登記簿謄本とは？４つの種類とその構成についてのまとめ

登記簿謄本には

 

• 全部事項証明書
• 現在事項証明書
• 一部事項証明書
• 閉鎖事項証明書

 

の４種類があり、基本的には自分の所有する不動産を全体的に判断するために全体事項証明書を取得しておくと良いでしょう。

 

取得は法務局に出向いて、交付請求書を使用して申請することもできますが、最近ではオンラインによる謄本請求も可能となっており、オンラインの場合は法務局へ出向く労力もなく、手数料も安くなっているためおすすめです。

 

また、登記簿謄本の構成としては

 

• 表題部
• 権利部（甲区）
• 権利部（乙区）

 

となっており、表題部はその不動産の情報。

権利部には所有者などの権利関係が記載されています。

 

不動産の売却を検討している場合、

 

に分かれており、表題部には主に不動産の情報、権利部には権利関係が記載されており、

共同担保目録には同一債権に複数の不動産が設定されている場合に記載があります。

 

注意して見るべき点としては、現況の不動産と、登記簿謄本の内容に相違がないかが重要です。

 

例えば所有者が結婚したり、転居した場合の住所を変更していなかったりするケースも多く、なかには相続が発生したにも関わらず手続きをしていなかったために所有者欄に死亡者の名前が記載されているままの場合もあります。

 

また、そのほかには抵当権の設定がされているかどうかも注意して見るべき点です。

 

不動産の売却は抵当権が設定されていても可能ではありますが、抵当権が設定されていることで、不動産を競売にかけられる恐れや、心理的な負担もあり、買い手からすると大変なリスクとなります。

 

ですから、不動産の売却を検討しているときは、もし対象の不動産を担保に借り入れをしていたり、ローンを組んでいたりしている場合は、完済して抵当権の設定を抹消するなどの準備を必ずしておきましょう。

 

 

今回は登記簿謄本についての内容でしたが、公的書類というだけでアレルギーを起こす人も多いです。

 

しかし、自分の不動産を売却するということは、買う人も存在するわけですから、必ず自分の謄本を確認して、相違点や問題点がないかを責任をもって確認してほしいです。

 

適当な態度では買い手との間にトラブルが発生することも考えられますから、ぜひ謄本の大まかな内容だけは把握したうえで、取引に臨みましょう。