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八ヶ岳美濃戸高原別荘物件調査を通して感じた物件調査の意味

皆様こんにちは、八ヶ岳エリア担当の山田です。

昨日は雨で未明から雪に変わり、清里は積雪になりました。

例年、GW前までは積雪は珍しくありませんが、昨今世間の

状況と相まって、窓の外を眺めると得体のしれない不安感が

ヒシヒシと身に沁みます。降雪は今日一日続くそうで、関東

平野部でも5cm~10cmの積雪、富士五湖方面では日中の気温が

4℃と厳しい一日になりそうです。今朝5時ごろ清里から

国道141号線を南下してみましたが、標高1000m以下では現在

雨で、積雪の心配はなさそうですが、日中の気温が上がらなければ

雪になるとの気象庁の予報でした。車でのお出かけは控えた方が

よさそうです。

さて今回は日頃現地スタッフが行う現地物件の内覧案内と

同じ頻度で行う物件売却依頼に際しての現地調査について、

調査する側から思うことを幾つかまとめてみたいと思います。

よろしくお付き合いください。

実は先日その売却依頼に伴う物件調査にいってまいりました。

現在この物件の現地調査の結果を取りまとめ資料を作成して、

東京の統括事業部に引き継いだところですので、弊社がこの物件を

取り扱わせて頂くのかどうかは不明ですが、このブログで一例として

取り上げますので、ご興味のある方は弊社東京に問い合わせて

頂ければと思います。

 

物件の概略は以下の通りです。

名称:美濃戸高原別荘八ヶ岳山荘側、現在この別荘地帯は

蓼科観光株式会社が管理を行っている借地権型の管理別荘になります。

私は登山をしますので、この美濃戸エリアは親しみがあります。

八ヶ岳西麓にある標高1400mから1600mに展開する500区画の別荘で

此れより上は登山者向けの山荘があるのみの自然豊かな場所になります。

現在建築戸数は335戸で内定住が30戸前後になります。

別荘区内を散歩するご夫婦

 

現地調査の観点から我々が注視する部分は、どのような観光資源があるか

観光施設があるのかを見ます。その理由は環境整備であったり交通手段や

開発抑制(景観整備と景観保護)の側面からです。

例えばこの別荘エリアを例にとりますと、先ほども申し上げた通り八ヶ岳

国定公園に隣接しており、定期借地権の為、適度に開発抑制がされており

豊かな自然環境が急激に変わる心配はなさそうです。 八ヶ岳登山で特に

赤岳(主峰2899m)に向かう為の登山口として一番有名で賑やかな場所でも

あり、物件から徒歩3分~5分内に八ヶ岳山荘の他二件の宿泊施設があり、

いずれも立ち寄りの湯が利用可能です。一年を通して人が常駐している為安心です。

登山者の拠点、八ヶ岳山荘

 

レストランとお風呂がある新しいスタイルの山荘

山荘内には商品は限られていますが売店もあります、JR茅野駅からこの登山口まで

現在は土曜日・日曜日のみですがバスも運行していますし、タクシーも呼ぶことが

出来ます。車では10分内に以前ご紹介しました、八ヶ岳自然文化園、八ヶ岳実践大学

がありますし、もう少し足を延ばせば蓼科自由農園があります。

詳しくはこちらのブログをご参考にどうぞ 

 

この物件に関して申し上げると、

豊かな自然環境と適度な観光資源、そして自家用車以外のアクセスが可能な物件と

云う事が言えます。

定住については如何でしょうか?

先ずJR茅野駅から美濃戸高原別荘地まで、バス40分タクシー20分となっております。

主要な施設、茅野市役所13km 北山保育園、小学校、北部中学校までは13km、車で

18分、気になる医療機関は 八ヶ岳エリアでは最大の総合病院諏訪中央病院まで12km

富士見高原病院も圏内にあります。一般的な田舎暮らしで必須とされる施設は全て圏内

と云えるでしょう。

さてこの別荘区の管理体制に目を向けますと、別荘の区画道路は除雪されますし、

物件から車で3分のところに管理事務者がありゴミステーションもあります。

また別荘利用者と管理事務所が共同で色々な試みを行ったり、

イベントもある様です。

別荘所有者と管理会社による希少山野草の保護活動

蓼科観光株式会社は別荘管理の部門においても実績のある会社ですので安心です。

 

左手は登山者用駐車場、道も十分な整備が行われている。

 

これから現地調査の核心になるわけですが、

今回依頼のあった物件は昭和48年築の木造亜鉛メッキ鋼板平屋になります。

かなり築年数もたっており、調査前は経験から考えて状態は難しいのでは

ないかと考えていました。

しかしながら実際建物を調査して感じたことは、オーナーが現在も利用しており

定期的にメンテナンスを行っている為、大きな修繕無に建物利用が可能な状態で

ある事に正直驚きました。

 

色々な物件を調査して感じる事は、建物の劣化はオーナーの

性格や物件への愛情に影響されるという事です。

この事は、ほぼ100%間違いなくどの物件にも当てはまります。

物件調査の依頼を受けて、オーナー自ら立ち会ってくださる場合は、

ほぼ建物の現状利用が可能だという事とオーナーがご夫婦だったり、

ご家族と共に、調査当日立ち会って頂く場合、物件の築年数に

関わらず建物はいい状態を保っています。

もちろん経年劣化や設備の故障があったりもしますが、

殆んど軽症ですみ、出費も少なくて済む場合がほとんどです。

物件の調査を開始する前に、オーナーから色々とお話を伺うのが常ですが、

物件のいい部分、悪い部分も含めて真摯にインタビューにお答えいただけるので、

我々も安心して調査を行うのですが、そういう物件はデメリットがあってもそれを十分補う

魅力と云いますか、メリットと云いますか、説明が難しいのですが机上では表せない

付加価値を持った物件が多い様に思います、もちろん、この付加価値はイコール

物件価格とはならないのですが、この物件の持つ魅力の琴線に触れた方

(価値観を共有できる方)に引き継ぐことが比較的容易に可能になります。

この物件を例にとりますと、非常にコンパクトでユニット化された

ミニマルな仕様になっています、近年話題になり入居希望が絶えない

黒川紀章氏設計の銀座十銀カプセルタワーの様に

機能的な造りと昭和時代のモダンスタイルを具現化したようなフォルムと

間取が特徴です。間取図は存在しないので、

簡単なスケッチを作成して資料とします。

建物はほぼ正方形で北面に玄関と玄関ホール、

東側に6帖和室、西に6帖程のリビングがあり

リビング奥がダイニングキッチン

和室6帖から玄関ホールを通してリビングを望む

 

そして南面中心部に水廻りの洗面、トイレ、ユニットバス、

中心部分から東面に更に6帖室があります。

洗面ユニットからダイニングを望む

 

気になるサニタリーも綺麗

 

それぞれの部屋は、玄関ホールか洗面室ホールで

リビングダイニングに接続されている造りになります。

ダイニングからリビング方向

 

築年数の割りに内部も普通に保たれており

森の中の家屋特有のカビ臭もありません、

建物が高床式になっている為だと考えます。

調査日は肌寒い日でしたが、

ホットカーペットと灯油式ストーブで十分暖かい室内でした。

多分厳寒期はこれ以上の暖房設備が必要かもしれませんが、

コンパクトな造りの為、

小型の暖房器具で直ぐに快適な温度帯になる様です。

西面がリビングダイニングの為、

朝日は遅い(八ヶ岳が東側にあるので)ですが、

午後はその分日の入りが長い様です。

夏場は西日対策が必要かもしれません。

ダイニングから西面景色

 

この西面に大きなウッドデッキが併設されておりリビングダイニングから延長して

利用できるため非常に開放的です。西側に別荘がありますが距離は十分あり、

プライバシーも問題ないでしょう。現オーナーご夫婦も大切にご利用されている事が

内部の調査でよくわかります。デッキもメンテナンスされていますし、屋根部分も

数年に一度は掃除をされている為、雨漏りも無く状態も問題ありません。

デッキから森、鹿をよく見かけるそうです南西方向

 

標高1500mの為経年変化により基礎の沈下があったようで、

基礎の部分工事もされたようです。

 

緑の部分はクレソン

 

敷地内に小さな沢があるのでクレソンやセリが豊富にあり

丸太の橋が渡してありとてもいい雰囲気を醸しています。

建物南面を望む実際はガラス張りのスリットデサイン

 

半面春先は凍土が融けて敷地の西側がぬかるむ部分もありますが

駐車場から玄関アプローチのある北面の敷地は問題ない様です。

駐車場と玄関アプローチ、接道状態

 

調査を終えて、建物の持つ合理的なミニマリズム、

特に洗面所・ユニットバスのあるエリアと玄関・ホール部分は

非常に機能的で現在は板張りで目隠ししてありますが、

元来はガラス張りで建物にスリットがある様に

デザインされており、ガラス張りに戻すとデザイン的に

生きてくると思われます。

水廻りのユニット

 

基礎については再打設施工済みですが、

沈下した以前の基礎が残っているので、

景観的に問題点ではありますが、

そこを除けば非常に面白い建築だと思います、

 

オーナーから伺った話ではこのユニットモデルは

昭和基地に使用検討されたモデルと同系だそうです。

何となく頷ける建物の佇まいでした。

 

この物件の様に、もちろんほとんどの物件は完璧ではありません

それはもちろんの事、不便な箇所だったり不良箇所だったりしますが、

オーナーが自らカスタマイズして愛情を注ぐことでメリットになり

建物や敷地の雰囲気を創っていく物のだと思われます。私たちが

単独で鍵を預かって調査するだけでは、物件の本当の魅力が理解できない

場合もあります。

建物には過ごす日々の数だけ価値がある

 

今回の調査の様に、当物件のオーナーご夫妻から

色々な物件にまつわる思い出や、失敗談、魅力をお聞きする事で、

本当の意味での物件調査が完了するのです。

長々とお付き合いありがとうございました。

 

そんな私が八ヶ岳山麓生活の日々を

インスタグラムで紹介しています。ご興味がございましたら、

チェックしてみてください。

www.instagram.com/yatsugatake_foot になります。

よろしくお願いいたします。

それではご案内でお待ちしております。

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山田

山田

10年前に東京から八ヶ岳に移住してきた、三人娘の父。 山の中のギャラリーを運営中。

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